別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 薩摩川内 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   薩摩川内 5-5 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　隼人   TEL.

鑑定評価額 4,570,000 円  １㎡当たりの価格 13,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 薩摩川内市入来町浦之名字木場原７５７７番２ ②地積 　(㎡) 336   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 1:1.5 店舗兼住宅 Ｓ2 店舗、一般住宅が混 在する国道沿いの商 業地域 北東15m国道 水道 川内 15.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ国道 交通 施設 川内駅東方 15.0km 法令 規制 （都）  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線国道沿いにあるものの、小規模店舗主体の商業地域で、住宅も多くみられる等繁華性に乏しい。今後も商況 は厳しいものと予測され、今後も衰退傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧入来町を中心とする薩摩川内市郊外部の店舗が見られる地域と判定した。需要者の中心は、旧入来町 に地縁を有する小規模事業者である。幹線国道沿いの商業地域だが、核店舗がなく商圏が限られていること、さつま町 等への顧客流出もあり、土地需要は減退し、地価は下落が続いている。需要の中心となる価格帯は、商業地の取引数が 極めて少ないこと、建物用途等により取引価格にばらつきがあることから、把握しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、本件では取引時点の新しい事例及び近隣地域内の事例からの査定価格を関連付けて得た価格を標準に決定 しており、説得力に極めて優れる。なお、商業地域の賃貸市場が極めて低調であり、賃貸事例の収集が困難であること から、収益還元法は非適用とした。本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をそのまま採用して、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　薩摩川内 5-4               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,700 円／㎡ [ 96.0] 100 100 [103.0] 100 [173.3] [100.0] 100 13,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 入来温泉、武家屋敷群等の観光施設を有し、 工業団地もあるものの、人口減少、高齢化が 進み、衰退傾向にある。 地元住民を顧客とする小規模店舗が主体の商 業地域で、商圏が狭いことから衰退傾向にあ る。需要減退により、地価は下落傾向にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +75.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％