別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 薩摩川内 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   薩摩川内 5-3 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　林川　信行   TEL.

鑑定評価額 91,700,000 円  １㎡当たりの価格 52,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 薩摩川内市中郷２丁目１７７番外 ｢中郷２－７－８｣ ②地積 　(㎡) 1,760   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準住居 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.5 事務所兼工場 Ｓ2 営業所、スーパー等 が増えつつある路線 商業地域 南東16m国道、背面道 水道、ガス 上川内 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南   300 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ国道 交通 施設 上川内駅東方 2.9km 法令 規制 （都） 準住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 営業所、スーパー、飲食店等が存する路線商業地域である。車両通行量は多いが、市内では路線商業地域も分散 化が進んでいる。新規店舗の進出も一段落し、地価は弱含み傾向と判断する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧川内市の幹線沿いの路線商業地域である。営業所、スーパー等が存する商業地域であり、画地規模が 大きく総額が大きくなることから、需要者は資金力をもつ県内外の法人等である。背後の区画整理地区では徐々に住宅 の集積が進みつつあるが、一方で、路線商業地域の分散化も進みつつあり、需要も分散、地価は弱含みになっている。 画地規模が様々で需要の中心となる価格帯は見出しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺類似地域の適切な事例から求めた比準価格は実証的価格である。低層広大利用が主で経済合理的賃貸市場は成立し 難いので収益価格は求められなかった。地価公示の代表標準地との均衡・前年からの地価の動向等を踏まえて、比準価 格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　薩摩川内 5-2               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,500 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [119.6] [102.0] 100 52,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 工場関係・スポーツ合宿・原子力関係等もあ り、宿泊・飲食など一定の需要は見られるが 、人口減少や商業施設の分散などで求心力は 低下している。 人口減少高齢化など購買力が限られる中で、 店舗分散化や大型店の競合等で収益性に限界 があり、新規需要は弱くなっている。地価は 弱含みである。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -8.5 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  +9.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％