別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 薩摩川内 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   薩摩川内 -5 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　林川　信行   TEL.

鑑定評価額 4,580,000 円  １㎡当たりの価格 20,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 薩摩川内市宮崎町字春日原２８６４番２６ ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,300) 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の傾斜地の住宅 地域 南5m市道 水道 隈之城 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　北、５ ｍ市道 交通 施設 隈之城駅北東方 2.0km 法令 規制 （都）  (70,300) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ郊外の傾斜地の住宅地域である。特段の発展要因はなく、地域は安定的に推移している。よ り住品等・生活利便性の高い土地区画整理地区との競合、市の人口減少等から地価はやや下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、平佐川及び隈之城川の南側の郊外部の一般住宅を主体とした住宅地域である。需要者は、主に薩摩川内 市の居住者又は勤務者である。閑静で割安感のある住宅地であるが、土地区画整理地区（天辰地区その他）で多くの宅 地供給がなされていることから、当地域は需要減を反映して地価は下落傾向にある。土地については２５０㎡で５００ 万円前後、新築物件の取引は１８００万円程度の物件が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的での取引が中心の郊外部の住宅地であり賃貸市場は成立せず収益価格は求められなかった。周辺の適切な取引 事例から求めた実証的な比準価格を標準に、代表標準地との均衡や地価の動向等を勘案した結果、比準価格をそのまま 採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　薩摩川内 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,900 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [103.0] 100 [163.0] [106.0] 100 19,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧川内市の市域でも人口減少が続いている中 で、土地区画整理やミニ分譲地など土地供給 は多い。又、最近は分譲マンションも見られ る。 利便性のやや劣る住宅地である。付近には安 価な土地供給も見られ、土地供給・需要は市 内に分散しており地価は下落傾向で推移して いる。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　 +32.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％