別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 薩摩川内 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   薩摩川内 -3 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　隼人   TEL.

鑑定評価額 2,560,000 円  １㎡当たりの価格 7,150 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 薩摩川内市入来町副田字馬渡５６２７番１４ ②地積 　(㎡) 358   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南西3.6m市道 水道 川内 15.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北３．６ｍ 市道 交通 施設 川内駅東方 15.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 高齢化の進み、空家も増えている古くからの住宅地域である。宅地需要は極めて限られており、需要は減退傾向 が続いている。今後も衰退傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,150 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧入来町を中心とする住宅地域と判定した。需要者の中心は、入来地区に地縁を有する個人である。地 域経済の低迷により、衰退が続く旧入来町内の住宅地域である。さらに、当該地域は街路条件が劣ることから、需要は 散発的で、需要減退が続いており、地価も下落が続いている。需要の中心となる価格帯は、土地が総額で２５０万円程 度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、本件では入来町副田地区の取引時点の新しい事例からの査定価格を標準に決定しており、説得力に極めて 優れる。なお、賃貸市場が未成熟で、賃貸収益により土地代まで回収することが困難な地域であるから、収益還元法は 非適用とした。本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をそのまま採用して、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　さつま -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,800 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [103.0] 100 [189.8] [104.0] 100 7,180  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,350 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 入来温泉、武家屋敷群等の観光施設を有し、 工業団地もあるものの、人口減少、高齢化が 進み、衰退傾向にある。 街路条件の劣る住宅地域で、地域環境に特段 の変動はない。しかし、旧入来町の不動産市 場は低迷が続いており、需要は減退傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +10.0 交通・接近　　　 +15.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％