別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 垂水 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   垂水 5-1 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　前田　将   TEL.

鑑定評価額 7,180,000 円  １㎡当たりの価格 27,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 垂水市本町１７番 ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:1.2 店舗兼住宅 ＲＣ2 小売店舗、銀行等が 建ち並ぶ国道沿いの 商業地域 北西15m国道 水道 国分 41.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    35 ｍ、南   280 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ国道 交通 施設 本町停北東方 130m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いに小売店舗、銀行等が建ち並ぶ商業地域である。近年は人口減少に加え、鹿児島市内乃至垂水市内の大 規模小売店舗への顧客流出により空店舗も見られる。地価は、当面下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、垂水市内の商業地域一円。典型的需要者は、垂水市に地縁性を持つ個人事業者や法人等が想定される 。国道沿いの街路条件の良い商業地域であるが、商圏内の人口減少や高齢化に加え、鹿児島市内乃至垂水市内の大規模 小売店舗への顧客流出により商業地需要は低迷していることから、地価は下落傾向で推移するものと予測する。需要の 中心価格帯は、取引数が少なく見い出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域周辺は、自用の店舗が主体の商業地域である。投資を主目的としたテナントビル等は皆無であることから収 益還元法の試算は割愛した。よって、最近の市場動向、実勢を反映した比準価格を基に、代表標準地との検討も踏まえ 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿屋 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,100 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [103.0] 100 [193.1] [100.0] 100 27,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 垂水市は高齢化率が約４３％と県内でも高位 で、人口減少率も大きく、宅地需要は減退傾 向で推移している。 国道沿いの商業地であるが、地区内の人口減 、消費者の高齢化に加え、大型店舗への顧客 流出により地価は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +97.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％