別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 垂水 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   垂水 -1 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　前田　将   TEL.

鑑定評価額 3,300,000 円  １㎡当たりの価格 10,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 垂水市海潟字飛岡５８７番１ ②地積 　(㎡) 327   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,330) 台形 1:2 住宅 ＲＣ2 一般住宅、農家住宅 が混在する既成住宅 地域 南5.5m市道 水道 国分 37.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 海潟停北東方 260m 法令 規制 （都）  (70,330) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅や農家住宅が混在する垂水市中心部からやや距離を有する古くからの住宅地域で、地域性から地縁性が 強い。他地区からの新規流入はほとんど見られず、宅地需要は乏しく地価は下落傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、垂水市内の旧来からの住宅地域一円である。需要者の中心は近隣地域に地縁性を有するものであり、 他地区からの新規流入はほとんどみられない。また、近隣地域は市街地中心部から距離を有するため生活利便性にも劣 ることから市場競争力は低い。さらに、垂水市の人口減少及び少子高齢化も進行し、宅地需要の低迷が続いている。土 地取引が少ないため、需要の中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　市街地中心部からやや距離を有する海潟地区の住宅地であり、周辺には民間の賃貸アパートはほとんど見られないこ とより、収益価格の試算は割愛した。比準価格は、相関性を有し、且つ、規範性の高い取引事例を採用し決定しており 、説得力が高く実証的価格が得られたと判断する。よって、比準価格を基に、類似する標準地との検討も踏まえ、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　垂水 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,000 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [104.0] 100 [158.9] [106.0] 100 10,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 垂水市は高齢化率が約４３％と県内でも高位 で、人口減少率も大きく、宅地需要は減退傾 向で推移している。 市街地中心部からやや距離を有する住宅地域 で、新規参入は少なく、また、人口減少等の 影響から、地価は下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％