別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 西之表 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西之表 5-2 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　有馬　佑介   TEL.

鑑定評価額 5,860,000 円  １㎡当たりの価格 35,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西之表市天神町３番１１ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1.5:1 店舗兼住宅 ＲＣ2 中規模の店舗、事務 所等が見られる商業 地域 南西12.5m市道、背面道 水道 天神橋停近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南   170 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２．５ｍ市道 交通 施設 天神橋停北西方近接 法令 規制 （都） 商業 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、西之表市の中心市街地周辺の商業地域であり、小規模店舗や事業所が立地している。郊外店舗への 顧客流出等の影響で、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西之表市中心市街地及びその周辺の商業地域である。主な需要者は、飲食店や物販店を運営する、個人 事業主を含む自己使用目的の事業者である。幹線道路背後に位置するため、やや繁華性が劣り、加えて郊外店舗への顧 客流出の影響を受けており、活発な取引の顕在化にも至っておらず、地価は下落傾向で推移している。建物の用途によ り土地の規模も大きく異なり幅があることから、中心価格帯の把握は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用目的の店舗を中心とした商業地域であり、事業者向けの賃貸市場が未成熟であり、想定される土地 取引は自己使用目的であることから、収益目的の土地取引は想定しづらいため、収益還元法は適用せず取引事例比較法 のみを適用する。そのため、比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西之表 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,500 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [135.8] [100.0] 100 36,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や少子高齢化が進んでおり、加えて 新型コロナウイルス感染症による消費や観光 の低迷で、地域経済は弱含み傾向にある。 幹線道路背後の商業地域であり、繁華性がや や劣る。需要の本格的な回復には至っておら ず、地価は下落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％