別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 西之表 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西之表 -1 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　有馬　佑介   TEL.

鑑定評価額 7,010,000 円  １㎡当たりの価格 12,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西之表市西之表字川迎１５２４２番 ②地積 　(㎡) 579   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南東8m市道 水道 川迎停 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   150 ｍ、南   250 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 川迎停南方 300m 法令 規制 （都） １住居 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、市中心部からやや離れた閑静な既成住宅地域であり、店舗等の各種利便施設への接近性が劣ってい る。人口減少及び少子高齢化の影響で土地需要は低調であり、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西之表市の市街地周辺の住宅地域である。主な需要者は自己での利用を目的とする個人で、島内地縁者 が中心であり、島外からの移住者は限定的である。各種利便施設への接近性が劣るため、生活利便性にやや難がある。 人口減少及び少子高齢化の影響で土地需要は低調であり、地価は下落傾向である。西之表市内における戸建住宅の中心 価格帯については、リフォーム前提の中古住宅の取引も含め、建物込みで２０００万円前後が目安となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅を中心とした住宅地域である。自己使用目的で、居住の快適性や利便性を指標に取引がなされてお り、収益性を前提とした取引は見られず、加えて賃貸市場は未成熟であるため、収益還元法は適用せず取引事例比較法 のみを適用する。そのため、比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西之表 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,100 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [106.0] 100 [128.3] [105.0] 100 13,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や少子高齢化が進んでおり、加えて 新型コロナウイルス感染症による消費や観光 の低迷で、地域経済は弱含み傾向にある。 市中心部からやや離れた既成住宅地域であり 、地域要因に特段の変動要因はない。土地需 要は低調であり、地価は下落傾向で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％