別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 指宿 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   指宿 5-2 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　柳元　健吾   TEL.

鑑定評価額 4,890,000 円  １㎡当たりの価格 11,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 指宿市開聞十町字和田園２８８４番３外 ②地積 　(㎡) 425   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 台形 1:2 店舗兼住宅 ＲＣ1 店舗のほかに一般住 宅も混在する近隣商 業地域 北11m国道 水道 開聞 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南    25 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 １１ｍ国道 交通 施設 開聞駅北東方 300m 法令 規制 （都）  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 市郊外の商業地域で、現状格別な地域要因の変動は認められない。人口減少下において繁華性の劣る商業地域に 対する商業地需要は極めて弱く、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　                      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、開聞地区及びその周辺部に形成された商業地域の存する圏域で、需要者の中心は指宿市居住の個人事業 者等と考えられる。市郊外部で繁華性が劣り、さらには周辺地域の過疎化の進行を受けて店舗利用者も減少している中 では商業地需要も厳しいものがある。取引自体が少なく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格のみを得た。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある取引事例から試算されており市場実態が反映され ている。一方、収益価格は不動産の収益性を反映した価格であるが、当該地域は低層店舗等自用の建物が中心であり、 賃貸用不動産が殆どなく賃貸市場が成立していないことから、収益価格は試算出来なかった。よって、本件では市場の 特性に適合した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　指宿 5-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,700 円／㎡ [ 96.9] 100 100 [100.0] 100 [108.0] [100.0] 100 11,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 指宿市の人口は減少傾向で推移している。新 型コロナウイルスの影響は一部を除き膠着状 態であるものの、先行きは依然として不透明 である。 現状格別な地域要因の変動は認められないが 、市郊外の商業地域であり、過疎化の影響を 受け商業地需要は弱く、地価は下落傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.4 ％  ％