別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 指宿 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   指宿 -4 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　柳元　健吾   TEL.

鑑定評価額 3,120,000 円  １㎡当たりの価格 10,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 指宿市山川山下町４４番内 ②地積 　(㎡) 297   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に空地 等が見られる既成住 宅地域 北東6m市道 水道 山川 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南   130 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 山川駅南東方 2.2km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市郊外の住宅地域で、現状格別な地域要因の変動は認められない。人口減少下において利便性の劣る住宅地域に 対する住宅地需要は弱く、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　                      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、山川地区及びその周辺部に形成された住宅地域の存する圏域で、需要者の中心は指宿市居住の個人等と 考えられる。市郊外部で利便性が劣り、過疎化の影響を受けているため住宅地需要も厳しいものがある。需要の中心と なる価格帯は、土地が概ね３００万円前後、新築戸建住宅は殆ど見受けられない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格のみを得た。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある取引事例から試算されており市場実態が反映され ている。一方、収益価格は不動産の収益性を反映した価格であるが、当該地域は農地等が見られ賃貸用不動産が殆どな く賃貸市場が成立していないことから、収益価格は試算出来なかった。よって、本件では市場の特性に適合した比準価 格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　指宿 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      5,630 円／㎡ [ 96.8] 100 100 [106.0] 100 [ 52.8] [102.0] 100 9,930  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 指宿市の人口は減少傾向で推移している。新 型コロナウイルスの影響は一部を除き膠着状 態であるものの、先行きは依然として不透明 である。 現状格別な地域要因の変動は認められないが 、市郊外の住宅地域であり、過疎化の影響を 受け住宅地需要は弱く、地価は下落傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.7 ％  ％