別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 指宿 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   指宿 -2 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　林川　信行   TEL.

鑑定評価額 3,230,000 円  １㎡当たりの価格 17,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 指宿市十二町字吉田３２７番６ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ1 一般住宅、畑地が混 在する古くからの住 宅地域 南西6m市道 水道、下水 指宿 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   100 ｍ、南   300 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　北、６ ｍ市道 交通 施設 指宿駅北西方 1.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 指宿駅から徒歩圏内の空地も多い住宅地域である。人口減少の中、土地区画整理済地域や市北部の地価の割安感 のある地域への土地需要の流出から、地域内の宅地需要は低調であり、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市の中心市街地背後の住宅地域一円である。需要者は市内居住者・勤務者、縁故者が大半である。当地 域は、畑が多く残り、面的な整備がなされていない古くからの住宅地域であることから、道路は曲折したものが多く、 行止まり道路も多い。地域内の宅地需要は周辺地域との競合、最近の景気動向から低調である。需要の中心は１９０㎡ 程度で３３０万円前後であり、新築の戸建物件はあまり見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的での取引が中心の住宅地域であり賃貸市場は成立せず収益価格は求められなかった。周辺の適切な取引事例か ら求めた実証的な比準価格を標準に、代表標準地との均衡や地価の動向等を勘案した結果、比準価格をそのまま採用し て鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　指宿 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,400 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [102.0] 100 [114.1] [104.0] 100 17,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 指宿市の人口は３．８万人程度と年々減少し ている中で、土地区画整理事業や中小宅地分 譲など土地供給は比較的多い 市中心部に比較的近い住宅地域であるが、旧 来の住宅地で街路は屈曲し、外部からの新規 参入は殆どなく、地価は弱含みである。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％