別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 出水 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   出水 5-1 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　西村　重行   TEL.

鑑定評価額 9,120,000 円  １㎡当たりの価格 32,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 出水市昭和町６１番２ ｢昭和町１４－５｣ ②地積 　(㎡) 278   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） 1:1.5 店舗兼事務所 Ｓ2 中低層店舗、金融機 関等が建ち並ぶ商業 地域 北東15m国道 水道、ガス、下水 出水 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 中低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ国道 交通 施設 出水駅西方 500m 法令 規制 （都） 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いの繁華性のある商業地域であるが、商業地域の中心が大型商業施設の集積する六月田地区に移行しつつ あり、商況は低下している。長引くコロナ禍の影響も予想され、地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 中低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市街地の商業地域及び幹線道路沿いの路線商業地域であり、需要者の中心は当市に地縁性を有する法人、 個人事業者である。当地域は小売店舗、金融機関等が建ち並ぶ商業地域であるが、大型商業施設が集積する六月田地区 への顧客流出、背後地人口の減少により、商況は厳しく、更には長引くコロナ禍による飲食店や小売店舗への顧客の減 少も相まって、地域内の宅地需要は低調である。規模、用途が多様であり、需要の中心価格帯は把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記のとおり、比準価格が求められた。近隣及び周辺類似地域内の取引事例から求めた比準価格は、市場性を反映した 価格として信頼性があると思料する。地域内は自用の店舗、事務所等としての利用が大半であり、新規の貸店舗等の賃 貸物件は少なく、商業用の賃貸市場が熟成していないことから、収益還元法は適用できなかった。本件では自用物件と しての市場性を反映した比準価格を中心とし、更に、より広域的な検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市における住宅地の宅地需要は、地域によ る跛行性が見られ、商業地は新規投資が少な く、コロナ禍の影響も加わり、宅地需要が低 迷している。 市役所周辺部の繁華性のある商業地域である が、新規店舗の立地も見られず商況は厳しい 。地価は依然として下落傾向が続いている。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％