別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 出水 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   出水 -2 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　西村　重行   TEL.

鑑定評価額 3,670,000 円  １㎡当たりの価格 13,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 出水市米ノ津町９１６番 ｢米ノ津町２４－６｣ ②地積 　(㎡) 282   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西6m市道 水道、下水 米ノ津 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　北、６ ｍ市道 交通 施設 米ノ津駅西方 750m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後も現在の地域性を維持すると思われる。地域内の宅地需要はやや 鈍く、コロナ禍による不透明な経済状況が加速することも予想され、地価は弱含み傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市域北部を中心とする郊外の住宅地域一円であり、需要者の中心は市内の居住者、勤務者である。当該地 域は、埋立造成された古い住宅団地であり、最寄駅への接近性は良好であるが、割安感のある駅東側の住宅地域の取引 が漸増しており、競合関係から、地域内の宅地需要は低調である。コロナ禍により、不透明な経済状況の加速も予想さ れ、宅地需要の回復は厳しい。需要の中心は、土地が３００～３５０万円程度であり、新築の戸建物件は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記のとおり、比準価格が求められた。自己使用目的の戸建住宅地としての利用が大半であり、アパート等の賃貸物件 は殆ど見受けられない。賃貸市場が熟成しておらず、賃貸不動産の経営が経済合理性に合致しているとは言い難いこと から、収益還元法は適用できなかった。また、既成住宅地域のため、原価法の適用もできなかった。本件では、同一需 給圏の取引事例から求めた市場性を反映した比準価格を中心に代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　出水 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,200 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [103.0] 100 [103.1] [104.0] 100 12,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市における住宅地の宅地需要は、地域によ る跛行性が見られ、商業地は新規投資が少な く、コロナ禍の影響も加わり、宅地需要が低 迷している。 一般住宅が建ち並ぶ古い住宅団地である。市 中心部から離れた米ノ津地区に存し、周辺部 との競合で宅地需要はやや低調、地価は弱含 み傾向である。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％