別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 阿久根 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阿久根 5-1 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　岩元　透   TEL.

鑑定評価額 7,580,000 円  １㎡当たりの価格 25,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阿久根市大丸町８３番 ②地積 　(㎡) 303   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1.2:1 診療所兼住宅 ＲＣ3 小売店舗、銀行等が 見られる既成商業地 域 南西11.1m市道 水道、ガス 阿久根 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   100 ｍ、南    35 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       303 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１．１ｍ市道 交通 施設 阿久根駅南方 1.1km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 「阿久根駅」のほぼ南方約８３０ｍ（直線距離）、小規模店舗、飲食店舗等を主体とする阿久根市中心部の古く からの商業地域である。宅地需要は、低調である。宅地価格は、下落傾向で推移していくものと判断する。 (3)最有効使用の判定 中低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阿久根市中心部の古くからの商業域地である。需要者は、阿久根市中心部の商業地域内に、店舗兼住宅 等建築目的の個人事業者が主体である。土地価格は、７６０万円程度である。 近隣地域の宅地需要は、阿久根市商業地域の中心が郊外部の大規模店舗を主体とする地域へ移行していることから、新 規店舗の開店も認められず、低調である。宅地価格は、やや下落～下落傾向で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自建の店舗兼住宅等が主体であり、貸店舗等の需要は認められない地域であることから、賃貸借事情が成 熟していない地域と判断し、収益還元法は非適用とした。鑑定評価額は、比準価格を基本に、前年価格をも勘案して、 上記のとおり決定した。この価格は、代表標準地から規準した価格とも均衡しており、阿久根市中心部古くからの商業 地域に対する宅地需要動向を反映した妥当な価格と判断する。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　出水 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,600 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [100.0] 100 [132.0] [100.0] 100 24,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 阿久根市中心部の古くからの商業地域の宅地 需要は新規店舗の立地も認められず低調であ る。宅地価格は、やや下落～下落傾向で推移 している。 地域要因に、特に変動要因は認められない。 宅地需要は、新規店舗の立地も認められず、 低調である。宅地価格はやや下落～下落傾向 で推移している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.8 ％  ％