別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 阿久根 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阿久根 -3 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　岩元　透   TEL.

鑑定評価額 4,160,000 円  １㎡当たりの価格 12,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阿久根市赤瀬川字野中３５１番３ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 不整形 1:4 住宅 ＲＣ1 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南5.7m市道、西側道 水道 阿久根 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.6 ｍ、奥行　約　　  32.6 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．７ｍ 市道 交通 施設 阿久根駅北東方 500m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 「阿久根駅」のほぼ北東方約４００ｍ（直線距離）、一般住宅、農家住宅を主体とする古くからの住宅地域であ る。宅地需要は、やや低調である。宅地価格は、やや下落傾向で推移していくものと判断する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阿久根市やや郊外部の一般住宅等を主体とする古くからの住宅地域である。需要者は、阿久根市内一円 の居住者であるが、阿久根市やや郊外部の地縁者、血縁者が主体である。土地価格は、４２０万円程度である。近隣地 域を含む阿久根市住宅地の宅地需要は、過疎化・高齢化の影響から、やや低調である。宅地価格は、やや下落傾向で推 移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自建の一般住宅等を主体とする古くからの住宅地域である。収益還元法は、民間の賃貸物件も存在せず、 賃貸借事情が成熟していない地域であることから、非適用とした。鑑定評価額は、比準価格を基本に、前年価格をも勘 案して、上記のとおり決定した。この価格は、代表標準地から規準した価格とも概ね均衡を得ており、近隣地域の最近 の宅地需要動向を反映した妥当な価格と判断する。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　出水 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,200 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [102.0] 100 [105.9] [103.9] 100 12,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 阿久根市住宅地域の宅地需要は過疎化高齢化 の影響を反映して、やや低調である。宅地価 格は、やや下落～下落傾向で推移している。 地域要因に、特に変動要因は認められない。 宅地需要は、やや低調である。宅地価格は、 やや下落傾向で推移している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％