別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 枕崎 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   枕崎 5-2 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　平良　義文   TEL.

鑑定評価額 6,200,000 円  １㎡当たりの価格 25,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 枕崎市立神本町９６番 ②地積 　(㎡) 242   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 台形 1:2 店舗兼住宅 ＲＣ2 小売店舗、一般住宅 等が混在する近隣商 業地域 北西16m国道 水道、下水 枕崎 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   250 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ国道 交通 施設 枕崎駅西方 1.7km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿線の商業地域である。金融機関、大型小売店舗等が近くにあり往来は多いが小売店舗需要は見られないの でこのままの状態で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、枕崎市街地及び国道沿線の商業地域一円である。需要者の中心は枕崎市に人的関係を有する個人又は法 人事業者、広域的に事業展開する県内外の法人等である。昨今の事情で地域経済の低迷等に加え、周辺の大型商業施設 への顧客流出等により、近隣地域周辺では空店舗が目立つ等、土地需要は低調である。情報は少ないが土地は６００万 円前後、土地建物一体としては１５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内において小売店舗等は自用であり、賃貸市場が未成熟であるため収益価格は試算しなかった。原価法は既 成市街地のため適用できなかった。需要者は同一需給圏内に地縁性を有する個人事業者や法人で、自己使用目的の取引 が支配的であるため、市場参加者の属性や行動を反映した比準価格は説得力があり、さらに市場動向や広域的な検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生産活動が一部で持ち直し、畜産関連、雇用 情勢が横ばいとなっている。１０月の乗用車 新車販売台数は、２か月連続で前年を下回っ た。 ９月の焼酎生産は３か月連続で前年を上回り 、出荷量は３か月連続で前年を下回った。９ 月のかつお節生産は５か月前年を下回った。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％