別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 枕崎 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   枕崎 -3 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　平良　義文   TEL.

鑑定評価額 3,490,000 円  １㎡当たりの価格 22,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 枕崎市住吉町６４番 ②地積 　(㎡) 156   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ利便性の良い住宅 地域 北6m市道 水道、下水 枕崎 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　　 ６ｍ，市道 交通 施設 枕崎駅西方 300m 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 枕崎市の中心地の住宅地域である。住環境は良好であるが、宅地需要は弱い状態であり未利用の空地が見られる ことからこのままの状態で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、標準地を中心に枕崎市街地及びその周辺の住宅地域一円である。価格水準の近い商業地も含む広い範囲 が該当すると思われる。需要者の中心は当該市内の居住者及び同地に人的関係を有する個人である。人口減少は継続し ているので空地空家が急速に進行しており、市街地中心部に比較的近い立地にもかかわらず宅地需要は弱い。土地は１ ６０㎡で３５０万円程度、新築戸建物件は１８００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は戸建住宅を主とする既成住宅地域に位置し、画地規模も小さく経済合理的な賃貸住宅の経営を想定することは 非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。積算価格は既成市街地のため適用できなかった。人間関係が密接な ので口コミの情報を重視して取引が行なわれる傾向にあり実証的な比準価格が説得力を有する。また代表標準地との検 討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　枕崎 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,900 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [103.0] 100 [ 76.6] [100.0] 100 22,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生産活動が一部で持ち直し、畜産関連、雇用 情勢が横ばいとなっている。１０月の乗用車 新車販売台数は、２か月連続で前年を下回っ た。 ９月の焼酎生産は３か月連続で前年を上回り 、出荷量は３か月連続で前年を下回った。９ 月のかつお節生産は５か月前年を下回った。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％