別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 枕崎 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   枕崎 -1 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　平良　義文   TEL.

鑑定評価額 4,040,000 円  １㎡当たりの価格 17,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 14,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 枕崎市宮田町１４０番 ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅の中 に空地等が見られる 住宅地域 西5m市道 水道、下水 枕崎 610m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　　 ５ｍ，市道 交通 施設 枕崎駅北方 610m 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 市の中心地に近い既成の住宅地域である。閑静で景観もよく住環境に優れているが宅地需要は弱い状態である。 しばらくこのままの状態で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、標準地を中心に枕崎市街地及びその周辺の住宅地域である。需要者の中心は枕崎市内の居住者及び同地 に地縁性を有する個人である。新型コロナウイルスで農産物、観光業等の需要が減少し、不動産需要についても取引件 数は少なくなっている。また地域経済の回復は長い期間が必要と思われる。土地は２５０㎡で４００万円程度。新築戸 建物件は１５００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は戸建住宅を主とする既成住宅地域に位置し、画地規模は少し小さく、経済合理的な賃貸住宅の経営を想定する ことは非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。積算価格は既成市街地のため適用できなかった。同一需給圏 の取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格は説得力を有する。さらに、代 表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　枕崎 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,900 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [103.0] 100 [ 99.9] [102.0] 100 17,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生産活動が一部で持ち直し、畜産関連、雇用 情勢が横ばいとなっている。１０月の乗用車 新車販売台数は、２か月連続で前年を下回っ た。 ９月の焼酎生産は３か月連続で前年を上回り 、出荷量は３か月連続で前年を下回った。９ 月のかつお節生産は５か月前年を下回った。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.9 ％  ％