別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鹿屋 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿屋 5-5 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　泊　成人   TEL.

鑑定評価額 1,860,000 円  １㎡当たりの価格 17,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿屋市吾平町麓字宮前３５６０番７ ②地積 　(㎡) 105   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:1.5 店舗兼住宅 Ｓ2 小規模の小売店舗等 が建ち並ぶ商業地域 東16m県道、北側道 水道 志布志 29.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   200 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 吾平バス停南西方近接 法令 規制 （都） 商業 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、旧吾平町の中心商業地域であるが、商業地需要は乏しく、引き続き地価水準は下落傾向で推移する ものと思われる。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧吾平町の商業地域を中心に、鹿屋市の郊外部に位置する商業地域一円である。需要者の中心は、地元 に地縁性を有する小規模事業主であり、同一需給圏外からの宅地需要は見られない。過疎化高齢化の進行による旧吾平 町の衰退により、商業地需要は乏しく、地価は下落傾向である。需要の中心となる価格帯は、敷地規模等にばらつきが あり、把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格の１試算価格しか求められなかった。現在の賃貸市況及び建築費の高騰により、土地を取得して賃貸物件を建 築する動きは近隣地域内に想定しづらく、収益還元法は適用しなかった。また、原価法は既成市街地のために適用でき なかった。比準価格が市場性を反映した実証的かつ客観的な価格であるので、比準価格を重視して、代表標準地との検 討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿屋 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,400 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [100.0] 100 [ 96.0] [100.0] 100 17,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響も落ち着き つつあるものと思われるが、先行きに対する 不透明感も依然として残っている。 地域要因に特段の変化は見られないが、商業 地としての需要が乏しく、地価水準は下落傾 向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％