別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鹿屋 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿屋 5-3 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　岩切　正廣   TEL.

鑑定評価額 8,750,000 円  １㎡当たりの価格 26,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿屋市西原１丁目１０９５０番６ ｢西原１－１２－２６｣ ②地積 　(㎡) 329   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗、事務所等 が混在する商業地域 北西15m国道 水道、下水 志布志 28.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ国道 交通 施設 西原停南西方近接 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いに中小規模の店舗等が建ち並ぶ商業地域である。近隣の大規商業施設等へ顧客は流出しており、中核と なる商業施設もない当該地域の商業繁華性が低下している状況は、今後も続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鹿屋市西原地区及びその周辺の幹線道路沿い等の商業地域である。需要者の中心は飲食店や物販店等を 経営する鹿屋市及びその周辺の個人事業者及び法人である。寿地区や鹿屋バイパス沿いの商業施設等との競合等から商 業収益力は低く、土地需要は弱い。需要の中心となる価格帯は土地の規模、建物の規模・構造・用途等により異なり見 出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では自用の店舗等が中心で、賃貸市場が未成熟なため収益還元法の適用を断念した。原価法は既成市街地のた め適用できなかった。比準価格は現実の不動産市場における取引価格を基に試算されたもので、実証的で説得力を有す る価格である。したがって、比準価格をもって、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿屋 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,100 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [103.0] 100 [198.3] [100.0] 100 26,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費は弱めであるが、景気には持ち直し の動きが見られる。一方、コロナ禍が終息し ないため、今後の景気回復には不透明感があ る。 国道沿いに店舗等が見られる地域で、顧客は 周辺の商業集積地へ流出しており、商業繁華 性は低く、地価は下落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +80.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％