別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鹿屋 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿屋 -5 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　岩切　正廣   TEL.

鑑定評価額 4,670,000 円  １㎡当たりの価格 14,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿屋市新生町８５４２番４ ｢新生町１０－１２｣ ②地積 　(㎡) 324   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北東6.5m市道 水道、下水 志布志 28.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．５ ｍ市道 交通 施設 新生町停南東方 280m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の一般住宅が多い既成住宅地域である。周辺では空店舗や廃業した事業所が見られる等、住宅地としては やや劣る地域である。今後も現在の状況が維持されると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鹿屋市新生町及びその周辺の住宅地域である。需要者の中心は鹿屋市内の居住者及び当該地域に地縁性を 有する者である。中規模一般住宅が多い既成住宅地域で、住環境がやや劣るため宅地需要は弱い。需要の中心となる価 格帯は、土地が５００万円程度、新築の戸建ては２３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅を主とする既成住宅地域で、アパート等の賃貸物件は少なく、賃貸市場が未成熟なため収益還元法 は適用しない。原価法は既成市街地のため適用できなかった。比準価格は現実の不動産市場における取引価格を基に試 算されたもので、市場の実勢を十分に反映しており説得力を有している。したがって、比準価格をもって、代表標準地 との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿屋 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,800 円／㎡ [101.0] 100 100 [102.0] 100 [141.4] [102.0] 100 14,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費や雇用者所得は弱めで、住宅投資は 低調である。今後の景気回復には不透明感が 見られる。 中規模一般住宅が多い地域で、周辺では、空 家や廃業した店舗等も見られる等、宅地需要 には弱さが見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％