別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鹿児島 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 9-3 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　前原　秀昭   TEL.

鑑定評価額 42,500,000 円  １㎡当たりの価格 21,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市七ツ島１丁目４番１１ ②地積 　(㎡) 1,979   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:3 工場兼事務所 中規模の工場、事業 所等が建ち並ぶ工業 団地 東20m市道 水道、下水 五位野 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   230 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   270 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 五位野駅南東方 1.9km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　メガソーラー、バイオマス発電所等が建ち並ぶ市南部の臨海工業団地で、今後も現在の地域的特性を維持する ものと予測する。谷山港地区に比べて割安なため、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、鹿児島市南部臨海工業団地一円と判定した。主たる需要者は太陽光発電、バイオマス発電、産業廃棄 物処理等の企業である。新型コロナの影響はあるが、類似地域の谷山港地区に比べて、地価が割安であるため、地価は やや上昇している。需要の中心となる価格帯は、土地の規模、建物の用途・構造等によってバラツキが大きく、見出し 難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　南部臨海工業団地の代替性の高い４事例から試算した。工場の建物は特注が多く、賃貸に馴染まないことから、収益 還元法は適用できなかった。新型コロナの影響で、取引が少ないため、古い事例も採用せざるを得なかったが、比準価 格は市場性を反映し、説得力を有する。よって、代表標準地と検討を踏まえて、比準価格をそのまま採用することが妥 当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿児島 9-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [136.6] [100.0] 100 20,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　市内では地価の上昇が見られる地域もある が、新型コロナの影響で、不動産取引は停滞 している。 　新型コロナの影響は続いているが、類似地 域の谷山港地区の地価水準に比べて割安なた め、地価はやや上昇傾向で推移している。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +15.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％