別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 鹿児島 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 9-2 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　石田　修   TEL.

鑑定評価額 46,400,000 円  １㎡当たりの価格 28,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市南栄２丁目７番５ ②地積 　(㎡) 1,650   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.5 工場兼事務所 中小規模の鉄工関連 工場が建ち並ぶ工業 地域 北東12m市道 水道、ガス、下水 谷山 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 谷山駅南東方 1.8km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 南栄２丁目に存する鉄工関連の工場が多い工業地域である。今後も現状維持で推移すると予想する。周辺の競合 地域と比較して割安感があることから、需要は比較的安定しており、地価は横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、鹿児島市南部の臨海工業地域を中心とした工業地域一円と判定した。典型的な需要者は、製造業を中 心とした各種工場、倉庫、事務所等を目的とする法人等が中心である。新型コロナによる景気低迷により、業種を問わ ず先行き不透明感があり、工業地は全般的に需要は弱いものの、輸送、物流関連などの業種は、一定の需要が見込まれ る。当該地域は、価格水準が低く、周辺の競合地域に対して割安感があり、地価は概ね安定傾向で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記の通り、比準価格が得られた。当該地域は自用の建物が殆どで、賃貸市場が未成熟なため、収益還元法は適用でき なかった。また、原価法は既成市街地のため適用できなかった。比準価格は実際の取引事例からアプローチした試算価 格で、市場の実勢を十分に反映しており説得力を有する。よって、広域的な価格水準の検討を十分踏まえ、比準価格を そのまま採用することが妥当と判断して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる厳しい景況が続くなか、鹿 児島市においては、飲食・観光関連等、依然 厳しいものの、全体では回復に向けた動きも 見られつつある。 当該地域は、南栄２丁目の工業地域であるが 、地価水準が低く、周辺の競合地域と比較し て割安感があり、地価は概ね安定傾向で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％