別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鹿児島 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 9-1 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　木下　登   TEL.

鑑定評価額 120,000,000 円  １㎡当たりの価格 72,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市宇宿２丁目４５０番１０９外 ｢宇宿２－１３－１１｣ ②地積 　(㎡) 1,664   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:2 倉庫 Ｓ2 倉庫、工場、営業所 等が建ち並ぶ工業地 域 南東10.3m市道 水道、下水 宇宿 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 倉庫兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     1,650 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０．３ｍ市道 交通 施設 宇宿駅南東方 900m 法令 規制 工業 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 　現在、倉庫や営業所等が建ち並ぶ地域である。交通量の多い産業道路背後の立地条件から当該地域の需要は増 加していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、宇宿、東開町、新栄町等の市内南部の工業地域。需要者は、地元企業等の法人事業主が中心である。 当該圏域は主要幹線や中心市街地へのアクセスが良好であり、物流倉庫や営業所等を中心に営業所兼店舗等としての需 要も期待され、全体として需要は安定している。市場における中心価格帯は、更地や土地建物いずれにおいても画地規 模や業種により大きく異なるため、見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　同一需給圏の宇宿２丁目、東開町の類似地域による取引事例を収集した。比準価格は、自己使用目的の取引が主であ り、市場の実態を反映した規範性の高い価格といえる。一方、元本価値に見合う賃料収入が得られにくく、貸倉庫等を 予定した収益目的の取引は皆無であることから、収益価格の算定は行っていない。従って比準価格を標準に、工業地や 周辺の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　天文館等中心商業地や郊外部の一部を除き 、住宅・商業地ともに需要は安定している。 地価は横ばいから上昇傾向が多く見られる。 　倉庫、営業所等の集積度に大きな変動要因 は見られない。交通量の多い周辺部の幹線商 業地の影響を受けつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％