別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 鹿児島 5-31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 5-31 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　石田　修   TEL.

鑑定評価額 155,000,000 円  １㎡当たりの価格 125,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 99,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市東開町字東開４番１１３ ②地積 　(㎡) 1,238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 特別用途地区 地区計画等 1:1.5 店舗 Ｓ1 飲食店、自動車販売 店等が建ち並ぶ路線 商業地域 北西25.8m県道 水道、ガス、下水 宇宿 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    25 ｍ、南   350 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  43.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２５．８ｍ県道 交通 施設 宇宿駅南西方 1.5km 法令 規制 工業 (60,200) 特別用途地区 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 東開町に存する産業道路沿いの路線商業地域である。今後も同様の商環境を維持するものと予想する。背後人口 、交通量ともに多く、商業収益性の見込める地域であり、今後も地価は強含みで推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    125,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鹿児島市内の路線商業地を中心とした商業地域一円である。典型的な需要者はロードサイド型店舗を求 める法人等が中心である。東開町の幹線沿いに自動車販売店、外食店舗などが建ち並ぶ交通量の多い路線商業地域であ り、大型商業施設への接近性や背後の顧客状況等が良好な地域である。商業地としての需要は底堅い状況で、地価は強 含みで推移している。需要の中心価格帯は、土地の規模、建物の規模・構造・用途等でバラツキがあり把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記の通り、比準価格が得られた。原価法は、既成市街地のため適用できなかった。当該地域は、低層店舗による自用 目的の利用が中心で賃貸物件は殆どなく、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法は適用できなかった。比準価 格は実際の取引からアプローチした試算価格で、市場の実勢を十分に反映しており説得力を有する。本件では、代表標 準地との検討を十分踏まえ、比準価格をそのまま採用することが妥当と判断して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿児島 5-14                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    144,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [115.5] [100.0] 100 126,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    124,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる厳しい景況が続くなか、鹿 児島市においては、飲食・観光関連等、依然 厳しいものの、全体では回復に向けた動きも 見られつつある。 当該地域は、東開町の路線商業地域であり、 大型商業施設への接近性、顧客の背後状況等 も良好、需要は底堅く、地価は強含みで推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％