別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鹿児島 5-27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 5-27 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　山口　幸太郎   TEL.

鑑定評価額 7,990,000 円  １㎡当たりの価格 37,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市上谷口町２８６４番５外 ②地積 　(㎡) 212   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） 不整形 1.5:1 店舗兼住宅 ＲＣ2 店舗、事務所等が建 ち並ぶ県道沿いの商 業地域 南西12m県道 水道 薩摩松元 280m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 薩摩松元駅西方 280m 法令 規制 （都） 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ薩摩松元駅に近い、県道沿いの近隣商業地域である。小規模な店舗が見られるが、かつての賑わいは無い。 顧客は大規模店舗に流出しており、今後、やや衰退傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧松元町中心部及びその周辺の商業地域及び商住混在地域である。需要者の中心は、従来から当該圏域 に地縁のある法人・個人事業主である。石谷地区、春山地区や隣接する日置市等の大型商業施設への顧客流失が見られ るが、近隣商業地としてある程度の商業地需要が見込まれる。市場における中心価格帯は、宅地で５００万円から１０ ００万円程度、土地建物一体については業種や規模により幅があり見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域内の信頼性の高い事例を標準に決定しており、最近の市場動向を反映する実証的 価格である。一方、自用の店舗等が主体で、収益目的での賃貸物件はほとんど見られず、賃貸市場は形成されていない ため、収益還元法の適用は断念した。従って比準価格を標準に、取引動向や周辺の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響で弱含んでいた投資や雇用 情勢、消費などが持ち直しつつあるものの、 景況は回復までには至っていない。 かつては町の中心商業地であったが、住民の 高齢化が進行し、商況は徐々に衰退している 。地価は下落傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％