鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鹿児島 5-25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００２４６２０１ -76148	鹿児島市		建付地	（　）	長方形	東7m市道、西4.2m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,420)
b	１２００６４６２０１ -93775	鹿児島市		更地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,480)
c	１２１０３４６２０１ -79021	鹿児島市		建付地	（　）	長方形	南西8m市道、中間画地		商業特になし (100,480)
d	１２０１２４６２０１ -94081	鹿児島市		更地	（　）	ほぼ長方形	東15m市道、北8m、西4m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,500)
e	１２１０４４６２０１ -102111	鹿児島市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西35m市道、中間画地		商業 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 508,776	100 [ 100.0]	[ 107.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	508,305	100 [ 55.6]	914,218	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	914,000
b	(　 ) 787,677	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	797,129	100 [ 55.6]	1,433,685		1,430,000
c	(　 ) 548,607	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 97.0]	100 [ 100.0]	556,525	100 [ 64.1]	868,214		868,000
d	(　 ) 789,736	100 [ 130.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	573,103	100 [ 67.0]	855,378		855,000
e	(　 ) 625,047	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	616,296	100 [ 78.8]	782,102		782,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 910,000 円／㎡]

鹿児島 5-25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価を把握できず、原価法の適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	59,557,632	12,296,685	47,260,947	36,220,400	11,040,547	（　0.9236） 10,197,049	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	212,438,521 円　　　　（　 773,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿児島 5-25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	212.23	Ｓ11	2,056.93
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	275 ㎡	16.5 m x 15.5 m	前面道路：県道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３階は店舗のフロア貸し、４～１１階は事務所のフロア貸しを想定した。

⑦有効率　 78.7 ％
の理由

フロア貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.86	96.2	106.65	5,450	581,243	6.0	3,487,458
							0.0	0
2～ 2	店舗	155.51	97.3	151.31	3,750	567,413	6.0	3,404,478
							0.0	0
3～ 3	店舗	155.51	97.3	151.31	2,950	446,365	6.0	2,678,190
							0.0	0
4～11	事務所	155.51	97.3	151.31	2,750	416,103	3.0	1,248,309
							0.0	0
～	駐車場	390.97

計		2,056.93	78.7	1,619.75		4,923,845		19,556,598
								0

⑨年額支払賃料	4,923,845 円　×　12ヶ月　＝　 59,086,140 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,619.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　 12　＝　 3,600,012 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	59,086,140 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,600,012 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 3,314,308 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	59,371,844 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	19,556,598 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 185,788 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	59,557,632 円　　　　（　 216,573 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鹿児島収４　　　　-87	3,986 ( 3,976)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	5,536	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,477 円/㎡　月額支払賃料（　 5,450 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鹿児島収４　　　　-88	4,651 ( 4,643)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	5,440
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鹿児島 5-25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,048,000 円	508,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,880,585 円	62,686,152　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,034,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,318,000 円	508,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	508,000 円	508,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	508,000 円	508,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,296,685 円　（　　　　　　 44,715 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9236

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	508,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 2,056.93 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0713	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0547 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	36,220,400 円（　　　　　 131,711 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	59,557,632 円
②総費用	12,296,685 円
③純収益　①－②	47,260,947 円
④建物等に帰属する純収益	36,220,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,040,547 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,197,049 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,080 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 212,438,521 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 773,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
鹿児島 5-25　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鹿児島 5-25

鹿児島県

鹿児島第２

氏名

不動産鑑定士　泊　成人

TEL.

鑑定評価額

244,000,000 円

１㎡当たりの価格

888,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	710,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鹿児島市中央町４番３３外				②地積　(㎡)	275 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	台形 1:1	店舗兼事務所ＳＲＣ7F1B	店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域	南東36m県道、北東側道	水道、ガス、下水	鹿児島中央 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 18 ｍ、西 30 ｍ、南 90 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中高層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３６ｍ県道

交通

施設

鹿児島中央駅北東方

450m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、鹿児島中央駅に近接する繁華性の高い商業地域である。地価水準の高い希少性のある商業地域に対
する需要は堅調であり、地価水準は横ばい傾向で推移するものと思われる。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 899,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 730,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、鹿児島市内の中心部に位置し、鹿児島中央駅地区及び天文館地区等の繁華性の高い商業地域一円である
。需要者の中心は、県内外の資金力を有する法人である。新型コロナウイルス感染症の影響も落ち着きつつあり、周辺
地域において再開発も完成し、宅地需要は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、敷地規模等にばらつきが
あり、把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格及び収益価格の２試算価格を得たが、近隣地域においては、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず
、収益価格が低位に試算されたものと思われる。比準価格が、実際の取引市場価格を反映した実証的な価格であり、比
準価格を相対的に重視しながら、収益価格を比較考量し、周辺の公的価格とも広域的な検討を踏まえ、鑑定評価額を上
記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    888,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響も落ち着き
つつあるものと思われるが、先行きに対する
不透明感も依然として残っている。

周辺地域においては、再開発が完成し、希少
性の高い商業地域であり、有効需要は堅調に
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

鹿児島 5-25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０４４６２０１ -102280	鹿児島市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東36m県道、南西11m、北西5.7m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	１２１０４４６２０１ -102111	鹿児島市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西35m市道、中間画地		商業 (100,700)
c	１２１０３４６２０１ -79021	鹿児島市		建付地	（　）	長方形	南西8m市道、中間画地		商業特になし (100,480)
d	１２０１２４６２０１ -94127	鹿児島市		建付地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		商業特になし (100,480)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 482,709	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 90.0]	100 [ 79.0]	674,163	100 [ 75.0]	898,884	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	899,000
b	(　 ) 625,047	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	622,547	100 [ 73.2]	850,474		850,000
c	(　 ) 548,607	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 97.0]	100 [ 100.0]	562,746	100 [ 55.1]	1,021,318		1,020,000
d	(　 ) 461,034	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	458,268	100 [ 56.2]	815,423		815,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -21.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -26.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -42.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -42.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 899,000 円／㎡]

鹿児島 5-25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	58,928,729	12,276,869	46,651,860	36,220,400	10,431,460	（　0.9236） 9,634,496	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	200,718,667 円　　　　（　 730,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿児島 5-25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	212.23	Ｓ11	2,056.93
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	275 ㎡	16.5 m x 15.5 m	前面道路：県道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階から３階は店舗、４階から１１階は事務所を想定

⑦有効率　 78.7 ％
の理由

類似建物を参考のうえ。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.86	96.2	106.66	5,430	579,164	6.0	3,474,984
							0.0	0
2～ 2	店舗	155.51	97.3	151.31	3,800	574,978	6.0	3,449,868
							0.0	0
3～ 3	店舗	155.51	97.3	151.31	2,950	446,365	6.0	2,678,190
							0.0	0
4～11	事務所	155.51	97.3	151.31	2,700	408,537	3.0	1,225,611
							0.0	0
～	駐車場	390.97

計		2,056.93	78.7	1,619.76		4,868,803		19,407,930
								0

⑨年額支払賃料	4,868,803 円　×　12ヶ月　＝　 58,425,636 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,619.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分に担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	58,425,636 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,600,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 3,281,282 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	58,744,354 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	19,407,930 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 184,375 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	58,928,729 円　　　　（　 214,286 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鹿児島収４　　　　-71	4,433 ( 4,422)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	5,026	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,457 円/㎡　月額支払賃料（　 5,430 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鹿児島収４　　　　-86	5,300 ( 5,276)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	5,873
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鹿児島 5-25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,048,000 円	508,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,860,769 円	62,025,636　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,034,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,318,000 円	508,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	508,000 円	508,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	508,000 円	508,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,276,869 円　（　　　　　　 44,643 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9236

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	508,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 2,056.93 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0713	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0547 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	36,220,400 円（　　　　　 131,711 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	58,928,729 円
②総費用	12,276,869 円
③純収益　①－②	46,651,860 円
④建物等に帰属する純収益	36,220,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,431,460 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,634,496 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,035 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 200,718,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 730,000 円／㎡）