鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鹿児島 5-24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０４４６２０１ -102280	鹿児島市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東36m県道、南西11m、北西5.7m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	１２１０４４６２０１ -102111	鹿児島市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西35m市道、中間画地		商業 (100,700)
c	１２１０７４６２０１ -91197	鹿児島市		建付地	（　）	不整形	北東21m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
d	１２１０３４６２０１ -79021	鹿児島市		建付地	（　）	長方形	南西8m市道、中間画地		商業特になし (100,480)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 482,709	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 90.0]	100 [ 91.1]	582,265	100 [ 100.0]	582,265	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	582,000
b	(　 ) 625,047	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	616,921	100 [ 103.0]	598,952		599,000
c	(　 ) 341,496	100 [ 75.0]	[ 99.7] 100	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	514,696	100 [ 88.3]	582,895		583,000
d	(　 ) 548,607	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 97.0]	100 [ 100.0]	562,746	100 [ 94.7]	594,241		594,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	限定価格	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -9.0
c	限定価格	％／月 -0.05	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 592,000 円／㎡]

鹿児島 5-24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の商業地域であり、適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	66,551,499	15,013,344	51,538,155	44,233,800	7,304,355	（　0.9256） 6,760,911	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	140,852,313 円　　　　（　 308,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿児島 5-24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	312.30	ＲＣ9	2,733.90
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	458 ㎡	21.5 m x 20.5 m	前面道路：県道　 36.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～９階事務所、立体駐車場付き（３０台）、エレベータ１基付の建物を想定

⑦有効率　 83.1 ％
の理由

法規制を考慮した最有効の建物利用を設計

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	235.50	75.3	177.33	3,568	632,713	6.0	3,796,278
							0.0	0
2～ 9	事務所	312.30	83.8	261.71	2,300	601,933	6.0	3,611,598
							0.0	0
～

～

～

計		2,733.90	83.1	2,271.01		5,448,177		32,689,062
								0

⑨年額支払賃料	5,448,177 円　×　12ヶ月　＝　 65,378,124 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,271.01 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	17,500 円／台　×　 30 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 6,300,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	65,378,124 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 6,300,000 円　　×　　％　＝　　 5,426,384 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	66,251,740 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	32,689,062 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 299,759 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	66,551,499 円　　　　（　 145,309 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鹿児島収４　　　　-29	3,684 ( 3,668)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,759	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,586 円/㎡　月額支払賃料（　 3,568 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鹿児島収４　　　　-73	3,310 ( 3,302)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,412
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鹿児島 5-24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,852,000 円	642,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,150,344 円	71,678,124　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,270,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,457,000 円	642,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	642,000 円	642,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	642,000 円	642,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,013,344 円　（　　　　　　 32,780 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9256

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	642,000,000 円	設計監理料率　 228,000 円／㎡　×　 2,733.90 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0637 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	44,233,800 円（　　　　　 96,580 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	66,551,499 円
②総費用	15,013,344 円
③純収益　①－②	51,538,155 円
④建物等に帰属する純収益	44,233,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,304,355 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,760,911 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,762 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 140,852,313 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 308,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
鹿児島 5-24　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鹿児島 5-24

鹿児島県

鹿児島第１

氏名

不動産鑑定士　渡邉　隼人

TEL.

鑑定評価額

267,000,000 円

１㎡当たりの価格

584,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	470,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鹿児島市加治屋町１２番１６外｢加治屋町１２－１１｣				②地積　(㎡)	458 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1:1	事務所ＳＲＣ8	中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	北西36.1m県道	水道、ガス、下水	鹿児島中央 950m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 40 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中高層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３６．１ｍ県道

交通

施設

鹿児島中央駅北東方

950m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

市中心部の準高度商業地域である。周辺で店舗、ホテルの撤退が見られる等、新型コロナの影響等に伴う需要減
退が懸念されている。現状の地域性を維持するものの、地価は微下落で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 593,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 303,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、天文館地区及びその周囲の中心商業地域と判定した。需要者の中心は、県内外の資金力を有する法人事
業者である。天文館地区での再開発に伴う、当該地域の活性化を期待する声もあるが、周辺では店舗、ホテルの撤退も
見られ、コロナ禍の下で不透明感も増しつつある。需要は緩やかに減退し、地価は微下落傾向で推移している。需要の
中心となる価格帯は、建物用途等により取引価格にばらつきがあること等から、把握しがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、本件では近隣地域の事例からの査定価格を標準に、地域環境の類似した事例からの査定価格も踏まえて決
定しており、説得力に極めて優れる。収益価格は、当該地域においては地価水準が高く、土地代まで回収しうる賃料の
設定が困難であることから、比準価格より低位となったと考えられる。本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準
価格を標準に、収益価格も比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鹿児島 5-16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,140,000 円／㎡

[ 99.1]
100

100
[100.0]

100
[195.9]

[100.0]
100

577,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    588,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市の人口は減少傾向にある。地価は需要堅調
で上昇の地域と、需要が減退傾向で下落の地
域と二極化の傾向。

希少性から潜在的な需要は根強いと思われる
が、コロナ禍もあり、周辺で店舗撤退等も見
られる。地価は微下落で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +13.0
環境　　　　　　 +70.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

鹿児島 5-24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０７４６２０１ -91197	鹿児島市		建付地	（　）	不整形	北東21m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
b	１２１０４４６２０１ -102280	鹿児島市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東36m県道、南西11m、北西5.7m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	１２１０４４６２０１ -102111	鹿児島市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西35m市道、中間画地		商業 (100,700)
d	１２１０２４６２０１ -81709	鹿児島市		更地	（　）	不整形	南東8m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 341,496	100 [ 75.0]	[ 99.7] 100	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	514,696	100 [ 90.0]	571,884	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	572,000
b	(　 ) 482,709	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 91.1]	585,798	100 [ 100.0]	585,798		586,000
c	(　 ) 625,047	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	622,547	100 [ 99.1]	628,201		628,000
d	(　 ) 412,213	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	433,908	100 [ 62.7]	692,038		692,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	限定価格	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -15.0
a	限定価格	％／月 -0.05	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 593,000 円／㎡]

鹿児島 5-24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	66,418,148	14,982,303	51,435,845	44,233,800	7,202,045	（　0.9256） 6,666,213	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	138,879,438 円　　　　（　 303,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿児島 5-24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	312.30	ＲＣ9	2,733.90
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	458 ㎡	21.5 m x 20.5 m	前面道路：県道　 36.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階から９階事務所、立体駐車場３０台、エレベーター１基

⑦有効率　 83.1 ％
の理由

標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	235.50	75.3	177.33	3,500	620,655	6.0	3,723,930
							0.0	0
2～ 9	事務所	312.30	83.8	261.71	2,300	601,933	6.0	3,611,598
							0.0	0
～

～

～

計		2,733.90	83.1	2,271.01		5,436,119		32,616,714
								0

⑨年額支払賃料	5,436,119 円　×　12ヶ月　＝　 65,233,428 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,271.01 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	17,500 円／台　×　 30 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 6,300,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	65,233,428 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 6,300,000 円　　×　　％　＝　　 5,414,375 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	66,119,053 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	32,616,714 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 299,095 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	66,418,148 円　　　　（　 145,018 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鹿児島収４　　　　-72	3,286 ( 3,269)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,319	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,518 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鹿児島収４　　　　-5	2,722 ( 2,717)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,781
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鹿児島 5-24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,852,000 円	642,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,146,003 円	71,533,428　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,243,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,457,000 円	642,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	642,000 円	642,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	642,000 円	642,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,982,303 円　（　　　　　　 32,712 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9256

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	642,000,000 円	設計監理料率　 228,000 円／㎡　×　 2,733.90 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0637 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	44,233,800 円（　　　　　 96,580 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	66,418,148 円
②総費用	14,982,303 円
③純収益　①－②	51,435,845 円
④建物等に帰属する純収益	44,233,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,202,045 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,666,213 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,555 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 138,879,438 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 303,000 円／㎡）