別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鹿児島 5-23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 5-23 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　辰美   TEL.

鑑定評価額 469,000,000 円  １㎡当たりの価格 201,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市鴨池新町６番３ ｢鴨池新町６－１０｣ ②地積 　(㎡) 2,333   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (60,300) 準防 （その他） 地区計画等 (80,300) 1:1.2 事務所 ＲＣ7F1B 中高層事務所ビル等 が建ち並ぶ商業地域 東25m県道、背面道 水道、ガス、下水 南鹿児島 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南   130 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 中高層事務所用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  44.0 ｍ、奥行　約　　  52.0 ｍ、規模　　     2,300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２５ｍ県道 交通 施設 南鹿児島駅北東方 1.6km 法令 規制 近商 (70,300) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 県庁を中心とする公的機関や中高層の事務所ビル、病院等が連担する商業地域である。職住近接で利便性が高く 、当面は現状維持で推移し地価は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 中高層事務所用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    201,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    133,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鹿児島市中心部において比較的規模の大きい事務所ビルの建設に適した商業地域である。典型的な市場 参加者は、鹿児島市中心部に大規模な事務所ビル等の開発を企図する県内外の法人事業者である。近隣地域は鹿児島県 庁を中心として事務所ビル街として成熟しており、新規のビル建設需要は少ない。さらに、地区計画等の制約もあり、 需要者は限定されており、地価は当面ほぼ横ばいで推移するものと思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は鹿児島市中心部で現実に成立した取引価格を価格査定の根拠としており、実勢を反映した実証的な価格であ る。一方、収益価格は典型的な需要者が実際に投資採算を考慮する際参考とする手法であるが、必ずしも投資採算に見 合う水準とはなっておらず、低位に求められた。本件では実証的な価格で規範力の高い比準価格を重視し、収益価格は 参考に留め、さらに代表標準地との均衡を考慮しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿児島 5-11                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    323,000 円／㎡ [102.8] 100 100 [100.0] 100 [164.3] [103.0] 100 208,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    200,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内景気は新型コロナウイルスの影響により 下げ基調であるが一服感が出てきた。生産や 消費に持ち直しの動きがあるが、回復力は乏 しい。 県庁等の公的機関、外郭団体等の事務所ビル を中心とする商業地域。地区計画による制約 があるため需要が限定され、地価はほぼ横ば いである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　 +14.0 その他　　　　　 +10.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％