鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鹿児島 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０７４６２０１ -91509	鹿児島市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東9m市道、北西6m、角地		商業特になし (100,540)
b	１２０１２４６２０１ -94127	鹿児島市		建付地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		商業特になし (100,480)
c	１２１０６４６２０１ -99753	鹿児島市		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	１２１０６４６２０１ -100230	鹿児島市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西10.5m市道、中間画地		商業特になし (90,400)
e	１２０１０４６２０１ -82985	鹿児島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東15m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 301,615	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	295,344	100 [ 126.1]	234,214	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	234,000
b	(　 ) 461,034	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	452,274	100 [ 121.2]	373,163		373,000
c	(　 ) 226,700	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	226,700	100 [ 59.3]	382,293		382,000
d	(　 ) 215,424	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	238,403	100 [ 68.5]	348,034		348,000
e	(　 ) 272,216	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	274,691	100 [ 73.6]	373,221		373,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -28.0
e	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 365,000 円／㎡]

鹿児島 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,497,017	3,630,667	12,866,350	10,817,300	2,049,050	（　0.9256） 1,896,601	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	39,512,521 円　　　　（　 241,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿児島 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	99.70	ＲＣ6	598.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	480 ％	164 ㎡	9.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～６階、店舗のフロア貸しを想定

⑦有効率　 95.1 ％
の理由

法的規制を考慮の上、想定した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	99.70	91.6	91.35	3,380	308,763	5.0	1,543,815
							0.0	0
2～ 2	店舗	99.70	95.8	95.50	2,880	275,040	5.0	1,375,200
							0.0	0
3～ 6	店舗	99.70	95.8	95.50	2,380	227,290	5.0	1,136,450
							0.0	0
～

～

計		598.20	95.1	568.85		1,492,963		7,464,815
								0

⑨年額支払賃料	1,492,963 円　×　12ヶ月　＝　 17,915,556 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 568.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分に担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,915,556 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,486,991 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,428,565 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,464,815 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 68,452 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,497,017 円　　　　（　 100,592 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鹿児島収４　　　　-28	2,724 ( 2,720)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 92.0]	3,254	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,394 円/㎡　月額支払賃料（　 3,380 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鹿児島収４　　　　-35	3,368 ( 3,356)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [108.0]	100 [ 92.0]	3,568
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鹿児島 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	942,000 円	157,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	537,467 円	17,915,556　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 502,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,334,500 円	157,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	157,000 円	157,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	157,000 円	157,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,630,667 円　（　　　　　　 22,138 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9256

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	157,000,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 598.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0637 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,817,300 円（　　　　　 65,959 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,497,017 円
②総費用	3,630,667 円
③純収益　①－②	12,866,350 円
④建物等に帰属する純収益	10,817,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,049,050 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,896,601 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,565 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,512,521 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 241,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
鹿児島 5-21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鹿児島 5-21

鹿児島県

鹿児島第１

氏名

不動産鑑定士　前田　豊

TEL.

鑑定評価額

58,200,000 円

１㎡当たりの価格

355,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	295,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鹿児島市山之口町１１番２５｢山之口町１１－２１｣				②地積　(㎡)	164 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,480)
	1:2	店舗ＳＲＣ6F1B	中層飲食店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域	南東8m市道	水道、ガス、下水	鹿児島中央 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 130 ｍ、南 80 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

鹿児島中央駅北東方

1.5km

法令

規制

商業
(100,480)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

飲食店舗ビルが建ち並ぶ繁華街であるが、新型コロナにより長期間客足は低調で空きテナントが目立つ。収益性
の低下により、当面は地価は下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 360,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 233,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、天文館地区及び鹿児島中央駅周辺の商業地域。需要者は、商業収益に着目して行動する県内外の法人
及び不動産業者等である。令和４年春、千日町の再開発ビル（１５階建複合ビル）の開業を控えているが、新型コロナ
の影響が未だ続いており、客足の低迷、空きテナントの増加が見られる。コロナ禍前の商況に持ち直すか不透明であり
、需要者の様子見、買い控え等から不動産市場は停滞している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　飲食店舗を主体としたテナントは供給過剰であり、資本投下に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格
は低位に求められた。またキャップレートも流動的であり収益価格はやや規範性に欠ける。よって、実証的で説得力が
強い比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、標準価格を下記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鹿児島 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 308,000 円／㎡

[ 98.7]
100

100
[100.0]

100
[ 85.8]

[100.0]
100

354,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    368,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナにより飲食店舗の多い天文館地区
は地価の下落が続いているが、その他の商業
地、住宅地については地価への影響は限定的
である。

飲食店舗ビルが建ち並ぶ天文館地区の歓楽街
である。新型コロナの影響が未だ大きく、今
後の客足の見通しは不透明である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +10.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

鹿児島 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１１４６２０１ -88199	鹿児島市		更地	（　）	不整形	北西3.8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,240)
b	１２１０７４６２０１ -91197	鹿児島市		建付地	（　）	不整形	北東21m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
c	１２１０２４６２０１ -81690	鹿児島市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西4.2m市道、北東3.7m、角地		商業駐車場整備地区 (100,252)
d	１２０１２４６２０１ -94127	鹿児島市		建付地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		商業特になし (100,480)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 257,021	100 [ 90.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 93.1]	301,836	100 [ 78.3]	385,487	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	385,000
b	(　 ) 341,496	100 [ 75.0]	[ 99.7] 100	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	514,696	100 [ 129.6]	397,142		397,000
c	(　 ) 257,572	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.1]	270,163	100 [ 84.8]	318,588		319,000
d	(　 ) 461,034	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	451,352	100 [ 120.0]	376,127		376,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 -0.11	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	売急ぎ	％／月 -0.11	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	限定価格	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
b	限定価格	％／月 -0.05	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 360,000 円／㎡]

鹿児島 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,161,854	3,570,247	12,591,607	10,610,600	1,981,007	（　0.9256） 1,833,620	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	38,200,417 円　　　　（　 233,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿児島 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	110.00	ＲＣ6	598.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	480 ％	164 ㎡	9.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

全階店舗フロア貸し

⑦有効率　 95.1 ％
の理由

用途、規模等が類似する建物を参考とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	99.70	91.6	91.33	3,361	306,960	5.0	1,534,800
							0.0	0
2～ 2	店舗	99.70	95.8	95.51	2,900	276,979	5.0	1,384,895
							0.0	0
3～ 6	店舗	99.70	95.8	95.51	2,300	219,673	5.0	1,098,365
							0.0	0
～

～

計		598.20	95.1	568.88		1,462,631		7,313,155
								0

⑨年額支払賃料	1,462,631 円　×　12ヶ月　＝　 17,551,572 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 568.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,551,572 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,456,780 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,094,792 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,313,155 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 67,062 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,161,854 円　　　　（　 98,548 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鹿児島収４　　　　-28	2,724 ( 2,720)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	3,186	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,370 円/㎡　月額支払賃料（　 3,361 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鹿児島収４　　　　-35	3,368 ( 3,356)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [ 95.0]	3,554
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鹿児島 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	924,000 円	154,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	526,547 円	17,551,572　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 502,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,309,000 円	154,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	154,000 円	154,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	154,000 円	154,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,570,247 円　（　　　　　　 21,770 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9256

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	154,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 598.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0637 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,610,600 円（　　　　　 64,699 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,161,854 円
②総費用	3,570,247 円
③純収益　①－②	12,591,607 円
④建物等に帰属する純収益	10,610,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,981,007 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,833,620 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,181 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,200,417 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 233,000 円／㎡）