鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鹿児島 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００２４６２０１ -76148	鹿児島市		建付地	（　）	長方形	東7m市道、西4.2m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,420)
b	１１９１２４６２０１ -92113	鹿児島市		更地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,480)
c	１１９０１４６２０１ -93026	鹿児島市		建付地	（　）	不整形	西15m市道、東6m、北8m、三方路		商業駐車場整備地区 (90,500)
d	１２１０２４６２０１ -81701	鹿児島市		建付地	（　）	長方形	南東6.5m市道、中間画地		商業 (100,390)
e	１２１０４４６２０１ -102280	鹿児島市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東36m県道、南西11m、北西5.7m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 508,776	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	505,007	100 [ 75.2]	671,552	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	672,000
b	(　 ) 637,883	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	637,883	100 [ 96.0]	664,461		664,000
c	(　 ) 667,599	100 [ 120.0]	[ 101.1] 100	100 [ 97.0]	100 [ 99.8]	581,010	100 [ 95.0]	611,589		612,000
d	(　 ) 342,310	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	355,318	100 [ 63.9]	556,053		556,000
e	(　 ) 482,709	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 90.0]	100 [ 91.1]	584,620	100 [ 93.6]	624,594		625,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	買進み	％／月 +0.03	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 630,000 円／㎡]

鹿児島 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,229,366	4,510,737	17,718,629	13,170,400	4,548,229	（　0.9256） 4,209,841	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	87,705,021 円　　　　（　 462,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿児島 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所兼共同住宅	135.90	ＲＣ7	891.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	190 ㎡	12.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２・３階は事務所フロア貸し、４～７階は独身者向け１Ｋ約２６㎡の共同住宅を想定

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

同種、同規模の建物として標準的な割合。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	115.60	87.2	100.80	4,000	403,200	10.0	4,032,000
							0.0	0
2～ 3	事務所	135.90	97.0	131.82	2,900	382,278	3.0	1,146,834
							0.0	0
4～ 7	住宅	126.00	83.9	105.71	2,000	211,420	2.0	422,840
							0.0	0
～

～

計		891.40	88.3	787.28		2,013,436		8,017,028
								0

⑨年額支払賃料	2,013,436 円　×　12ヶ月　＝　 24,161,232 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 787.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により十分担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,161,232 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,005,382 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,155,850 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,017,028 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 73,516 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,229,366 円　　　　（　 116,997 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鹿児島収４　　　　-19	3,773 ( 3,767)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	4,192	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,033 円/㎡　月額支払賃料（　 4,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鹿児島収４　　　　-25	3,118 ( 3,110)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,898
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鹿児島 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,212,000 円	202,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	724,837 円	24,161,232　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 452,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,717,000 円	202,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	202,000 円	202,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	202,000 円	202,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,510,737 円　（　　　　　　 23,741 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9256

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	202,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 891.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 45 ％　＋　0.0637 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,170,400 円（　　　　　 69,318 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,229,366 円
②総費用	4,510,737 円
③純収益　①－②	17,718,629 円
④建物等に帰属する純収益	13,170,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,548,229 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,209,841 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,157 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 87,705,021 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 462,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
鹿児島 5-19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鹿児島 5-19

鹿児島県

鹿児島第１

氏名

不動産鑑定士　前田　豊

TEL.

鑑定評価額

118,000,000 円

１㎡当たりの価格

622,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	500,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鹿児島市西田２丁目２１番２４｢西田２－２１－２３｣				②地積　(㎡)	190 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,500)
	1:1.2	店舗、事務所兼共同住宅ＲＣ5	中層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	東15m市道	水道、ガス、下水	鹿児島中央 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中高層店舗事務所共同住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

鹿児島中央駅北方

200m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

飲食店、ホテル等が建ち並ぶ鹿児島中央駅西口の商業地域である。新型コロナの影響が続いているが、立地性や
割安感などもあり宅地需要は概ね堅調で、地価は横這い傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗事務所共同住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 626,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 434,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、鹿児島中央駅周辺及び天文館地区の商業地域。需要者は、主に機関投資家や商業収益に着目して行動
する資本力を有する県内外の法人である。駅東口の再開発ビル（ライカ１９２０）が令和３年６月開業し、また西口に
おいても複合商業ビル計画（令和５年開業予定）があり駅周辺は顧客通行量や回遊性の高まりが予想される。ビジネス
客や訪日客数の落ち込みが続いているが、将来性の期待感、更には地価の割安感もあり需給動向はほぼ安定的にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　昨今の景況感からテナント・オフィス需要は軟調であり、また資本投下に見合う賃料水準が形成されていないことか
ら収益価格は低位に求められた。またキャップレートも流動的であり、収益価格はやや規範性に欠ける。よって、実証
的で説得力が強い比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、標準価格を下記のとおり決
定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鹿児島 5-16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,140,000 円／㎡

[ 99.1]
100

100
[100.0]

100
[182.5]

[100.0]
100

619,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    622,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナにより飲食店舗の多い天文館地区
は地価の下落が続いているが、その他の商業
地、住宅地については地価への影響は限定的
である。

将来性の高い鹿児島中央駅西口という立地性
から多様な需要者が見込め宅地需要は安定的
にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +10.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +58.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

鹿児島 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０６４６２０１ -99830	鹿児島市		更地	（　）	ほぼ長方形	東35.9m県道、南5m、角地		商業 (100,400)
b	１２１０６４６２０１ -100099	鹿児島市		建付地	（　）	不整形	北西11m市道、南西10m、南東6m、三方路		商業特になし (90,400)
c	１２１０２４６２０１ -81701	鹿児島市		建付地	（　）	長方形	南東6.5m市道、中間画地		商業 (100,390)
d	１２０１２４６２０１ -94081	鹿児島市		更地	（　）	ほぼ長方形	東15m市道、北8m、西4m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 453,442	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	447,719	100 [ 72.9]	614,155	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	614,000
b	(　 ) 363,134	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	390,163	100 [ 67.2]	580,600		581,000
c	(　 ) 342,310	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	342,310	100 [ 58.1]	589,174		589,000
d	(　 ) 789,736	100 [ 130.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	573,103	100 [ 90.0]	636,781		637,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 626,000 円／㎡]

鹿児島 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,538,466	4,636,925	17,901,541	13,626,800	4,274,741	（　0.9256） 3,956,700	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	82,431,250 円　　　　（　 434,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿児島 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅	135.90	ＲＣ7	891.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	190 ㎡	12.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階事務所でフロア貸し、４階以上は１Ｋ（約２６㎡）を想定した。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

用途、規模等が類似する建物を参考とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	115.60	87.2	100.80	4,033	406,526	5.0	2,032,630
							0.0	0
2～ 3	事務所	135.90	97.0	131.82	3,000	395,460	3.0	1,186,380
							0.0	0
4～ 7	住宅	126.00	83.9	105.71	2,000	211,420	2.0	422,840
							0.0	0
～

～

計		891.40	88.3	787.28		2,043,126		6,096,750
								0

⑨年額支払賃料	2,043,126 円　×　12ヶ月　＝　 24,517,512 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 787.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,517,512 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,034,953 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,482,559 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,096,750 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 55,907 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,538,466 円　　　　（　 118,624 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鹿児島収４　　　　-19	3,773 ( 3,767)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,413	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,041 円/㎡　月額支払賃料（　 4,033 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鹿児島収４　　　　-25	3,118 ( 3,110)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,668
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鹿児島 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,254,000 円	209,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	735,525 円	24,517,512　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 452,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,776,500 円	209,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	209,000 円	209,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	209,000 円	209,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,636,925 円　（　　　　　　 24,405 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9256

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	209,000,000 円	設計監理料率　 228,000 円／㎡　×　 891.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 45 ％　＋　0.0637 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,626,800 円（　　　　　 71,720 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,538,466 円
②総費用	4,636,925 円
③純収益　①－②	17,901,541 円
④建物等に帰属する純収益	13,626,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,274,741 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,956,700 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,825 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,431,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 434,000 円／㎡）