鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鹿児島 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００６４６２０１ -93775	鹿児島市		更地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,480)
b	１２１０４４６２０１ -102280	鹿児島市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東36m県道、南西11m、北西5.7m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	１２０１２４６２０１ -94081	鹿児島市		更地	（　）	ほぼ長方形	東15m市道、北8m、西4m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,500)
d	１２１０３４６２０１ -79021	鹿児島市		建付地	（　）	長方形	南西8m市道、中間画地		商業特になし (100,480)
e	１２１０４４６２０１ -102111	鹿児島市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西35m市道、中間画地		商業 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 787,677	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	798,704	100 [ 60.5]	1,320,172	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,320,000
b	(　 ) 482,709	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 90.0]	100 [ 91.1]	584,620	100 [ 50.8]	1,150,827		1,150,000
c	(　 ) 789,736	100 [ 130.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	573,103	100 [ 48.7]	1,176,803		1,180,000
d	(　 ) 548,607	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 97.0]	100 [ 100.0]	562,746	100 [ 47.5]	1,184,728		1,180,000
e	(　 ) 625,047	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	622,547	100 [ 55.8]	1,115,676		1,120,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -46.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -40.0
c	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -45.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,140,000 円／㎡]

鹿児島 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,931,074	7,502,471	26,428,603	17,707,300	8,721,303	（　0.9256） 8,072,438	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	168,175,792 円　　　　（　 741,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿児島 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	129.66	ＲＣ7	907.62
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	700 ％	700 ％	227 ㎡	9.5 m x 23.0 m	前面道路：県道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３階店舗、４階以上事務所を想定

⑦有効率　 99.5 ％
の理由

法的規制を考慮の上、想定した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	129.66	96.8	125.46	6,000	752,760	5.0	3,763,800
							0.0	0
2～ 2	店舗	129.66	100.0	129.66	4,100	531,606	5.0	2,658,030
							0.0	0
3～ 3	店舗	129.66	100.0	129.66	3,100	401,946	5.0	2,009,730
							0.0	0
4～ 7	事務所	129.66	100.0	129.66	2,500	324,150	3.0	972,450
							0.0	0
～

計		907.62	99.5	903.42		2,982,912		12,321,360
								0

⑨年額支払賃料	2,982,912 円　×　12ヶ月　＝　 35,794,944 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 903.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,084,104 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分に担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	36,879,048 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,060,961 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,818,087 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,321,360 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 112,987 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,931,074 円　　　　（　 149,476 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鹿児島収４　　　　-86	5,300 ( 5,276)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	6,199	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,025 円/㎡　月額支払賃料（　 6,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鹿児島収４　　　　-88	4,651 ( 4,643)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	5,814
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鹿児島 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,542,000 円	257,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,106,371 円	36,879,048　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,155,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,184,500 円	257,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	257,000 円	257,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	257,000 円	257,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,502,471 円　（　　　　　　 33,051 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9256

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	257,000,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 907.62 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0637 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,707,300 円（　　　　　 78,006 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,931,074 円
②総費用	7,502,471 円
③純収益　①－②	26,428,603 円
④建物等に帰属する純収益	17,707,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,721,303 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,072,438 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,561 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 168,175,792 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 741,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
鹿児島 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鹿児島 5-16

鹿児島県

鹿児島第１

氏名

不動産鑑定士　前田　豊

TEL.

鑑定評価額

257,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,130,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	910,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鹿児島市東千石町１３番３４外｢東千石町１３－１９｣				②地積　(㎡)	227 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,700)
	1:2.5	店舗兼事務所ＲＣ5F1B	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ中心商業地域	南東36m県道	水道、ガス、下水	鹿児島中央 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 80 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中高層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３６ｍ県道

交通

施設

鹿児島中央駅北東方

1.6km

法令

規制

商業
(100,700)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

対面街区の再開発ビル開業を控えており、長期的には発展的に推移するものと思われるが、現状においては収益
性の低下により、短期的には地価は弱含み傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,140,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 746,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、天文館地区及び鹿児島中央駅周辺の商業地域。需要者は、主に機関投資家や商業収益に着目して行動
する資本力を有する県内外の法人である。令和４年春、千日町の再開発ビル（１５階建複合ビル）の開業を控えている
が、新型コロナの影響が未だ続いており、当面の先行き見通しは不透明である。需要者の様子見による買い控え等から
短期動向的にはやや足踏み状態にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　昨今の景況感からテナント・オフィス需要は軟調であり、また資本投下に見合う賃料水準が形成されていないことか
ら収益価格は低位に求められた。またキャップレートも流動的であり、収益価格はやや規範性に欠ける。よって、実証
的で説得力が強い比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、さらに広域的な検討も踏まえ、標準価格を下記のとおり決
定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,140,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナにより飲食店舗の多い天文館地区
は地価の下落が続いているが、その他の商業
地、住宅地については地価への影響は限定的
である。

鹿児島市随一の目抜き通りで中高層の店舗ビ
ルが建ち並び繁華性が高い地区であるが、客
足の落ち込みから地価は弱含みが続いている
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

鹿児島 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０４４６２０１ -102111	鹿児島市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西35m市道、中間画地		商業 (100,700)
b	１２００３４６２０１ -82618	鹿児島市		建付地	（　）	長方形	南西7.4m市道、中間画地		商業特になし (100,444)
c	１２０１２４６２０１ -94081	鹿児島市		更地	（　）	ほぼ長方形	東15m市道、北8m、西4m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,500)
d	１１８０２４６２０１ -81516	鹿児島市		建付地	（　）	ほぼ整形	東6m市道、中間画地		商業特になし (100,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 625,047	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	620,672	100 [ 58.0]	1,070,124	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,070,000
b	(　 ) 767,990	100 [ 100.0]	[ 96.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	741,110	100 [ 64.5]	1,149,008		1,150,000
c	(　 ) 789,736	100 [ 130.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	573,103	100 [ 51.7]	1,108,516		1,110,000
d	(　 ) 943,510	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	943,510	100 [ 82.2]	1,147,822		1,150,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -42.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -27.0
b	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -45.0
c	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,140,000 円／㎡]

鹿児島 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,551,821	7,407,505	26,144,316	17,362,800	8,781,516	（　0.9256） 8,128,171	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	169,336,896 円　　　　（　 746,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿児島 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	129.66	ＲＣ7	907.62
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	700 ％	700 ％	227 ㎡	9.5 m x 23.0 m	前面道路：県道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３階店舗、４階以上は事務所でフロア貸し

⑦有効率　 99.5 ％
の理由

用途、規模等が類似する建物を参考とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	129.66	96.8	125.51	5,801	728,084	5.0	3,640,420
							0.0	0
2～ 2	店舗	129.66	100.0	129.66	4,200	544,572	5.0	2,722,860
							0.0	0
3～ 3	店舗	129.66	100.0	129.66	3,300	427,878	5.0	2,139,390
							0.0	0
4～ 7	事務所	129.66	100.0	129.66	2,580	334,523	3.0	1,003,569
							0.0	0
～

計		907.62	99.5	903.47		3,038,626		12,516,946
								0

⑨年額支払賃料	3,038,626 円　×　12ヶ月　＝　 36,463,512 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 903.47 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	36,463,512 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,026,471 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,437,041 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,516,946 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 114,780 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,551,821 円　　　　（　 147,805 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鹿児島収４　　　　-86	5,300 ( 5,276)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	6,199	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,820 円/㎡　月額支払賃料（　 5,801 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鹿児島収４　　　　-88	4,651 ( 4,643)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	5,440
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鹿児島 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,512,000 円	252,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,093,905 円	36,463,512　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,155,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,142,000 円	252,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	252,000 円	252,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	252,000 円	252,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,407,505 円　（　　　　　　 32,632 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9256

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	252,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 907.62 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0637 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,362,800 円（　　　　　 76,488 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,551,821 円
②総費用	7,407,505 円
③純収益　①－②	26,144,316 円
④建物等に帰属する純収益	17,362,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,781,516 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,128,171 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,807 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 169,336,896 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 746,000 円／㎡）