別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鹿児島 5-13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 5-13 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　徳山　哲朗   TEL.

鑑定評価額 116,000,000 円  １㎡当たりの価格 62,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市卸本町６番１１ ②地積 　(㎡) 1,866   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 (70,200) 1:1.2 銀行 ＳＲＣ2 金融機関、店舗、事 業所等が混在する商 業地域 北西14m市道、三方路 水道、ガス、下水 谷山 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   400 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １４ｍ市道 交通 施設 谷山駅南東方 1.7km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 鹿児島市南部の店舗や事業所のほか、卸業者も多く見られる商業地域。今後も同様の特性を維持するものと予測 する。比較的安価で交通利便性の高い当該地域の商業地需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、卸本町地区を中心とした鹿児島市南部臨海部の商業地域一円が圏域である。需要者の中心は、自用の店 舗、営業所を求める県内外の法人事業者等である。比較的安価で主要幹線道路に近い利便性の高さ等もあり、当該地域 の商業地需要は堅調で、地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地の規模、業種、業態により異なるた め、把握しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、取引時点を遡及したが、同一需給圏内の類似地域おいて信頼性のある取引事例を収集しえた。従って、比 準価格は市場の実勢を反映した規範性の高い価格と言える。一方、対象不動産周辺は自用の店舗や営業所等が主で、収 益性に乏しいことから収益還元法の適用は断念した。よって、比準価格を標準とし、広域的に周辺の標準地との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による厳しい状況 が徐々に緩和されつつあるものの、引き続き 持ち直しの動きに弱さがみられる。同市の人 口は微減傾向。 市南部臨海部の商業地域。地域要因に特段の 変動はない。比較的安価で交通利便性の高い 当該地域の商業地需要は堅調で、地価は上昇 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％