別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鹿児島 5-12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 5-12 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　西川　修一   TEL.

鑑定評価額 50,700,000 円  １㎡当たりの価格 118,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 94,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市東谷山５丁目２７番３ ｢東谷山５－２７－３｣ ②地積 　(㎡) 430   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準住居 (60,200) （その他） 1:1.5 店舗 ＬＳ1 店舗、事業所等が混 在する県道沿いの商 業地域 南東16m県道 水道、ガス、下水 谷山 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       430 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 谷山駅北西方 1.1km 法令 規制 準住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 画地規模が中途半端な商業地域で、顧客は周辺の駐車場が十分確保された幹線道路沿いの商業地域に流出してお り、新規出店はなく需要は減退している。今後も同様の傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    118,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は谷山地区を走る幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は、賃貸マンション、店舗、事務 所を展開する県内外の法人が中心。土地の規模が中途半端な商業地域で、顧客は周辺の駐車場が十分確保された幹線道 路沿いの商業地域に流出しており、新規出店はなく、商業地に対する需要は減退している。土地は４３０㎡程度で５， ０００万円程度が取引の中心と推定するが、建物及びその敷地の中心価格帯の正確な把握は困難。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 信頼性のある取引事例から求めた比準価格は市場の実態を反映した実証的価格である。収益価格は、古くからの土地所 有者が節税対策でアパート等を建設するケースは見られるものの、投資目的で土地を取得し、店舗等を建設し賃貸経営 することは、合理的・現実的ではないため、非適用とした。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討及び 広域的な価格バランスや市場分析の結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿児島 5-14                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    144,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [129.7] [100.0] 100 111,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    118,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの感染拡大は落ち着きを取り戻し つつあるが、地価上昇は局所的で不動産取引 市場は停滞し、世界情勢からみて先行きは不 透明である。 画地規模が中途半端な商業地域で、顧客は周 辺の駐車場が確保された幹線沿いの商業地域 に流出しており、新規出店はなく需要は減退 傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　  +7.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％