鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鹿児島 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１０４６２０１ -82581	鹿児島市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西22m市道、北東10m、角地		近商 (90,200)
b	１２１０８４６２０１ -85454	鹿児島市		更地	（　）	長方形	南西28m市道、北西7.5m、角地		近商 (100,300)
c	１２１０６４６２０１ -99830	鹿児島市		更地	（　）	ほぼ長方形	東35.9m県道、南5m、角地		商業 (100,400)
d	１２００４４６２０１ -100766	鹿児島市		更地	（　）	ほぼ正方形	北東12m市道、中間画地		近商 (80,200)
e	１２１１０４６２０１ -80018	鹿児島市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北東27.3m市道、北西4m、南西7m、三方路		近商 (98,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 235,249	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	230,909	100 [ 70.0]	329,870	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	330,000
b	(　 ) 468,898	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	453,268	100 [ 95.0]	477,124		477,000
c	(　 ) 453,442	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	447,719	100 [ 98.0]	456,856		457,000
d	(　 ) 241,952	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	253,082	100 [ 71.3]	354,954		355,000
e	(　 ) 247,043	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	241,287	100 [ 70.4]	342,737		343,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -22.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 343,000 円／㎡]

鹿児島 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難なため不適用
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,548,856	6,425,307	24,123,549	21,703,500	2,420,049	（　0.9256） 2,239,997	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	46,666,604 円　　　　（　 150,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿児島 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	150.77	ＲＣ11	1,454.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	312 ㎡	11.0 m x 27.0 m	前面道路：県道　 35.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階～は単身向きタイプ平均専有面積約３０㎡を想定

⑦有効率　 83.7 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	132.20	11.0	14.60	3,500	51,100	6.0	306,600
							0.0	0
2～ 4	住宅	132.20	91.0	120.30	2,100	252,630	3.0	757,890
							0.0	0
5～10	住宅	132.20	91.0	120.30	2,150	258,645	3.0	775,935
							0.0	0
11～11	住宅	132.20	91.0	120.30	2,200	264,660	3.0	793,980
							0.0	0
～

計		1,454.20	83.7	1,217.60		2,625,520		8,029,860
								0

⑨年額支払賃料	2,625,520 円　×　12ヶ月　＝　 31,506,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,217.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 11 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,584,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分に担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,506,240 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 1,584,000 円　　×　　％　＝　　 2,615,018 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,475,222 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,029,860 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 73,634 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,548,856 円　　　　（　 97,913 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鹿児島収４　　　　-65	1,902 ( 1,900)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,113	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,105 円/㎡　月額支払賃料（　 2,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	鹿児島収４　　　　-90	1,881 ( 1,877)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,090
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鹿児島 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,890,000 円	315,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	992,707 円	33,090,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 235,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,677,500 円	315,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	315,000 円	315,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	315,000 円	315,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,425,307 円　（　　　　　　 20,594 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9256

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	315,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 1,454.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0637 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,703,500 円（　　　　　 69,563 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,548,856 円
②総費用	6,425,307 円
③純収益　①－②	24,123,549 円
④建物等に帰属する純収益	21,703,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,420,049 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,239,997 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,179 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,666,604 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 150,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
鹿児島 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鹿児島 5-11

鹿児島県

鹿児島第２

氏名

不動産鑑定士　松浦　義典

TEL.

鑑定評価額

104,000,000 円

１㎡当たりの価格

332,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	260,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鹿児島市荒田１丁目４１番１０｢荒田１－４１－９｣				②地積　(㎡)	312 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2.5	店舗兼事務所Ｓ3	小売店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	東35.9m県道	水道、ガス、下水	鹿児島中央 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 550 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中層店舗共同住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３５．９ｍ県道

交通

施設

鹿児島中央駅南東方

1.8km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

店舗兼事務所、中層マンション等が建ち並ぶ県道沿い商業地域。駅等への利便性が良く、交通局跡地の再開発も
進行中で、商業地としての宅地需要は根強く堅調で、当分の間地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗共同住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 342,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 155,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市街地中心部の幹線道路沿いの商業地域を主な圏域と判定した。需要者の中心は、県内外の法人・個人事
業者及びマンション事業者等である。ＪＲ中央駅、市立病院、大学施設への利便性等立地条件から商業地としての宅地
需要は根強く、マンション需要もあり、周辺で再開発計画も進行中で、需要は堅調であり、地価は上昇傾向。需要の価
格帯は、土地の規模・建物の規模・用途及び業種等により幅があり、中心的価格帯は見出しにくい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は収益性に着目した価格で、商業地においては重視すべきものであるが、賃料の特性としての遅効性、硬直性
等により低位に求められたものと判断する。したがって、現実の取引市場を反映し、実証的で、規範性の高い比準価格
を標準とし、収益価格も勘案のうえ、前年公示価格からの検討、さらに周辺の標準地との広域的検討も踏まえ、本件鑑
定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    323,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　鹿児島 5-13                　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    326,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

変動率は中央駅地区は横ばい、天文館地区は
マイナスが縮小傾向、市全体としては住宅地
が微増、商業地は横ばい傾向で、回復基調が
見られる。

駅等への利便性、同じ県道沿いの交通局跡地
の再開発計画が進行中で、期待感もあり宅地
需要は堅調、建込は熟成、供給は少なく地価
は上昇傾向。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.8 ％

+1.8 ％

３　試算価格算定内訳

鹿児島 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００６４６２０１ -93794	鹿児島市		更地	（　）	袋地等	東30m県道、中間画地		商業 (80,400)
b	１２１０５４６２０１ -76154	鹿児島市		底地	（　）	ほぼ台形	北西36m県道、北東27.5m、角地		商業 (100,400)
c	１２１０８４６２０１ -85454	鹿児島市		更地	（　）	長方形	南西28m市道、北西7.5m、角地		近商 (100,300)
d	１２１０８４６２０１ -85125	鹿児島市		建付地	（　）	不整形	南西6.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	１２００７４６２０１ -87170	鹿児島市		建付地	（　）	長方形	北西5.5m市道、中間画地		近商 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 393,241	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	517,603	100 [ 148.0]	349,732	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	350,000
b	(　 393,235) 393,235	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	382,374	100 [ 116.3]	328,782		329,000
c	(　 ) 468,898	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	453,715	100 [ 94.1]	482,163		482,000
d	(　 ) 257,238	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	264,332	100 [ 76.0]	347,805		348,000
e	(　 ) 295,597	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	303,578	100 [ 69.7]	435,549		436,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +48.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -16.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 342,000 円／㎡]

鹿児島 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,642,265	6,429,129	24,213,136	21,703,500	2,509,636	（　0.9256） 2,322,919	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	48,394,146 円　　　　（　 155,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿児島 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	150.77	ＲＣ11	1,454.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	312 ㎡	11.0 m x 27.0 m	前面道路：県道　 35.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～１１階：単身向け（平均専有面積３０㎡）を想定

⑦有効率　 83.7 ％
の理由

想定建物の用途、規模として標準的な割合

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	132.20	11.0	14.54	3,500	50,890	6.0	305,340
							0.0	0
2～ 4	住宅	132.20	91.0	120.30	2,100	252,630	2.0	505,260
							0.0	0
5～11	住宅	132.20	91.0	120.30	2,170	261,051	2.0	522,102
							0.0	0
～

～

計		1,454.20	83.7	1,217.54		2,636,137		5,475,834
								0

⑨年額支払賃料	2,636,137 円　×　12ヶ月　＝　 31,633,644 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,217.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 11 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,584,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,633,644 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 1,584,000 円　　×　　％　＝　　 2,625,592 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,592,052 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,475,834 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 50,213 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,642,265 円　　　　（　 98,212 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鹿児島収４　　　　-88	4,651 ( 4,643)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	3,407	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,518 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鹿児島収４　　　　-154	2,602 ( 2,595)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,614
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鹿児島 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,890,000 円	315,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	996,529 円	33,217,644　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 235,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,677,500 円	315,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	315,000 円	315,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	315,000 円	315,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,429,129 円　（　　　　　　 20,606 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9256

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	315,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 1,454.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0637 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,703,500 円（　　　　　 69,563 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,642,265 円
②総費用	6,429,129 円
③純収益　①－②	24,213,136 円
④建物等に帰属する純収益	21,703,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,509,636 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,322,919 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,445 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,394,146 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 155,000 円／㎡）