別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鹿児島 5-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 5-6 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　松浦　義典   TEL.

鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 160,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市真砂町６０番２９ ｢真砂町６０－２０｣ ②地積 　(㎡) 89   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 2:1 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗が建ち並ぶ 近隣商業地域 西7m市道 水道、ガス、下水 南鹿児島 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 西７ｍ市道 交通 施設 南鹿児島駅北東方 900m 法令 規制 近商 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの近隣型商業地域。周辺の大型店舗へ顧客は流出傾向にあるが、他方背後には住宅が密集し用途の多様 性が見られ、当該地域潜在的需要は強い。当分の間地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    160,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鹿児島市街地南部の小規模小売店舗が主体の旧来からの近隣型商業地域を主な圏域と判定した。需要者 の中心は、地縁性のある個人業者及び法人である。近年の大型店舗の進出により二極化傾向にあるが、旧来からの背後 住宅地は密集しており、用途の多様性や利便性等から根強い需要がある。需要の中心となる価格帯は、土地は１００㎡ 程度で１６００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗兼住宅が主体で、投資目的での賃貸市場は未熟成であり、収益還元法は非適用とした。したがって小中規模 の類似性の高い現実の取引市場を反映した規範性のある比準価格を標準とし、代表標準地との検討及び前年公示価格か らの検討を踏まえ、当該地域の将来の需給動向等も勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿児島 5-14                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    144,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [ 92.2] [100.0] 100 157,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    160,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 変動率は中央駅地区は横ばい、天文館地区は マイナスが縮小傾向、市全体としては住宅地 が微増、商業地は横ばい傾向で、回復基調が 見られる。 旧来からの個人経営の小売店舗が主体の商店 街。大規模店舗との二極化が見られるが、近 隣の背後住宅は密集、需要は根強い。地価は 横ばい傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +13.0 交通・接近　　　 -19.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％