鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鹿児島 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０９４６２０１ -88313	鹿児島市		建付地	（　）	長方形	東21m県道、中間画地		商業特になし (90,400)
b	１２１０６４６２０１ -100230	鹿児島市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西10.5m市道、中間画地		商業特になし (90,400)
c	１２１０２４６２０１ -81508	鹿児島市		底地	（　）	ほぼ整形	南東50m市道、南西15m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
d	１２０１２４６２０１ -94127	鹿児島市		建付地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		商業特になし (100,480)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 234,880	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	234,410	100 [ 75.2]	311,715	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	312,000
b	(　 ) 215,424	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	225,855	100 [ 79.1]	285,531		286,000
c	(　 303,028) 303,028	100 [ 140.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	208,124	100 [ 76.0]	273,847		274,000
d	(　 ) 461,034	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	451,352	100 [ 134.0]	336,830		337,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	その他	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
c	その他	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -16.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +45.0
d	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 310,000 円／㎡]

鹿児島 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,851,489	5,151,062	19,700,427	16,949,400	2,751,027	（　0.9256） 2,546,351	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	53,048,979 円　　　　（　 223,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿児島 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅	168.58	ＲＣ7	1,180.06
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	238 ㎡	10.0 m x 21.0 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２・３階事務所、４～７階共同住宅（２ＤＫ×８戸）

⑦有効率　 91.4 ％
の理由

標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	168.58	92.0	155.09	3,000	465,270	4.0	1,861,080
							0.0	0
2～ 3	事務所	168.58	92.0	155.09	2,500	387,725	3.0	1,163,175
							0.0	0
4～ 7	住宅	168.58	91.0	153.41	1,650	253,127	2.0	506,254
							0.0	0
～

～

計		1,180.06	91.4	1,078.91		2,253,228		6,212,446
								0

⑨年額支払賃料	2,253,228 円　×　12ヶ月　＝　 27,038,736 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,078.91 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,038,736 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,244,215 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,794,521 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,212,446 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 56,968 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,851,489 円　　　　（　 104,418 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鹿児島収４　　　　-176	3,641 ( 3,629)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,310	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,010 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鹿児島収４　　　　-148	2,532 ( 2,525)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,877
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鹿児島 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,476,000 円	246,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	811,162 円	27,038,736　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 280,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,091,000 円	246,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	246,000 円	246,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	246,000 円	246,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,151,062 円　（　　　　　　 21,643 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9256

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	246,000,000 円	設計監理料率　 202,000 円／㎡　×　 1,180.06 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0637 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,949,400 円（　　　　　 71,216 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,851,489 円
②総費用	5,151,062 円
③純収益　①－②	19,700,427 円
④建物等に帰属する純収益	16,949,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,751,027 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,546,351 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,699 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,048,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 223,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
鹿児島 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鹿児島 5-3

鹿児島県

鹿児島第１

氏名

不動産鑑定士　平良　義文

TEL.

鑑定評価額

72,400,000 円

１㎡当たりの価格

304,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	245,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鹿児島市船津町４番２０外｢船津町４－２０｣				②地積　(㎡)	238 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,500)
	1:2	事務所兼共同住宅ＳＲＣ7	中高層店舗兼共同住宅が多い国道沿いの商業地域	南西20m国道	水道、ガス、下水	鹿児島中央 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 60 ｍ、南 250 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ国道

交通

施設

鹿児島中央駅北東方

2.0km

法令

規制

商業
(100,500)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

天文館周辺の商業地域であり、取引価格の高い事例も散見されるなど宅地の需給動向は堅調であったが若干取引
が控えられていることから地価需要は弱さが見られている。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 310,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 219,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は標準地を中心として外延的に広がった商業地域一円である。主たる需要者は県内外の法人が中心で個人業
者も含まれる。中層店舗・事務所・マンションが多い天文館周縁部の国道沿いの地域で、交通、街路条件等が良いこと
から最近の地価動向は堅調であり、投資目的の売買も散見される。商住接近として国道沿線は店舗事務所として、裏側
は共同住宅等に利用されている。取引規模がまちまちであり、中心となる価格帯７０００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格、収益価格は上記の通り求めたが、既成市街地ため、原価法は適用しなかった。事例資料を収集して求めた収
益価格は比準価格に比べ低く求められた。収益性の良い建物は中心部の一部に限られる。近隣は古い建物が多く、また
共同住宅等として利用されているので競争力が劣るため低くなったと思料する。本件では市場性を反映した比準価格を
中心に収益価格を関連付け、更により広域的な検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    308,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　鹿児島 5-2                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    306,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

（九州経済研究所）県内経済概況の観光は「
厳しい状況が続いているものの、足もとでは
持ち直しの動きがみられている」とした。

鹿児島市の人口は減少傾向である。コロナの
影響は少しづつ回復傾向に向かっているが長
い期間が必要になると思われる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.3 ％

-0.7 ％

３　試算価格算定内訳

鹿児島 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０７４６２０１ -91509	鹿児島市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東9m市道、北西6m、角地		商業特になし (100,540)
b	１２１０２４６２０１ -81751	鹿児島市		更地	（　）	ほぼ整形	北西11m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,400)
c	１２１０５４６２０１ -76104	鹿児島市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,360)
d	１２１０６４６２０１ -100099	鹿児島市		建付地	（　）	不整形	北西11m市道、南西10m、南東6m、三方路		商業特になし (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 301,615	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	296,837	100 [ 95.9]	309,528	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	310,000
b	(　 ) 398,903	100 [ 150.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	263,010	100 [ 85.4]	307,974		308,000
c	(　 ) 353,011	100 [ 130.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	269,103	100 [ 87.4]	307,898		308,000
d	(　 ) 363,134	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	388,988	100 [ 125.1]	310,942		311,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
b	買進み	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.5	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -8.0
c	買進み	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 310,000 円／㎡]

鹿児島 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用できないと判断した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,908,809	5,533,413	20,375,396	17,669,200	2,706,196	（　0.9256） 2,504,855	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	52,184,479 円　　　　（　 219,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿児島 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅	168.58	ＲＣ7	1,105.66
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	238 ㎡	11.0 m x 21.5 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２，３Ｆ事務所、４Ｆ以上共同住宅

⑦有効率　 97.3 ％
の理由

標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	168.58	95.0	160.15	3,000	480,450	6.0	2,882,700
							0.0	0
2～ 3	事務所	164.98	97.3	160.53	2,260	362,798	3.0	1,088,394
							0.0	0
4～ 7	共同住宅	151.78	98.0	148.74	1,920	285,581	2.0	571,162
							0.0	0
～

～

計		1,105.66	97.3	1,076.17		2,348,370		7,344,136
								0

⑨年額支払賃料	2,348,370 円　×　12ヶ月　＝　 28,180,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,076.17 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,180,440 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,338,977 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,841,463 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,344,136 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 67,346 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,908,809 円　　　　（　 108,861 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鹿児島収４　　　　-40	2,339 ( 2,329)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,339	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,266 円/㎡　月額支払賃料（　 2,260 円/㎡）　基準階 2 F B
b	鹿児島収４　　　　-43	2,262 ( 2,254)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,262
c	鹿児島収４　　　　-161	2,197 ( 2,188)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,289

鹿児島 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,626,000 円	271,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	845,413 円	28,180,440　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 216,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,303,500 円	271,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	271,000 円	271,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	271,000 円	271,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,533,413 円　（　　　　　　 23,250 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9256

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	271,000,000 円	設計監理料率　 238,000 円／㎡　×　 1,105.66 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 45 ％　＋　0.0637 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,669,200 円（　　　　　 74,240 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,908,809 円
②総費用	5,533,413 円
③純収益　①－②	20,375,396 円
④建物等に帰属する純収益	17,669,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,706,196 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,504,855 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,525 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,184,479 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 219,000 円／㎡）