別記様式第二 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
鹿児島 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鹿児島 3-1 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　岩元　透   TEL. 
鑑定評価額 4,190,000 円  １㎡当たりの価格 12,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.4 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 鹿児島市吉野町８４１２番３
 ②地積(㎡) 330  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(40,60)

（その他）

1.5:1		 畑 周辺に一般住宅等が見られる宅地見込地地域 水道 鹿児島

5.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東  100 ｍ、西  100 ｍ、南  300 ｍ、北  100 ｍ ②標準的使用 宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   21.0 ｍ、奥行　約　　   16.0 ｍ、規模　　        330 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 接面道路はない 交通

施設		 鹿児島駅北東方

5.3km		 法令

規制		 １低専
(40,60)
⑤地域要因の
　将来予測		 吉野地区の一般住宅、共同住宅が散見される外、農地も多く残っている地域である。宅地見込地に対する需要は
比較的堅調に推移している。宅地見込地価格は、ほぼ安定～やや下落傾向で推移していくものと判断する。
(3)最有効使用の判定 転換後、造成後、一般住宅敷地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     12,800 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     12,200 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、旧鹿児島市北部吉野地区の宅地見込地地域である。需要者は、鹿児島市内の不動産開発業者である。
近隣地域を含む吉野地区の宅地見込地に対する需要は、吉野土地区画整理事業の進捗状況の影響を受け、やや低調であ
ったが、最近は、比較的堅調に推移している。宅地見込地価格は、ほぼ安定～やや下落傾向で推移している。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 近隣地域は、一般住宅、共同住宅も散見される宅地見込地地域である。鑑定評価額は、比準価格を基本に、控除後の価
格も参考にし、更に、前年価格をも勘案して、上記のとおり決定した。この価格は、類似地域内の基準地から規準した
価格とも均衡を得ており、近隣地域の宅地見込地需要動向を反映した妥当な価格と判断する。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　■基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　鹿児島 3-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　    0.0

行政　　　　　　　　　    0.0

その他　　　　　　　　    0.0
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　     12,100 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.6]		 [100.0]
100
     12,500 
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     12,800 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -0.8 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 鹿児島市内宅地開発は、中小の住宅団地を中心に進
められている。宅地分譲はほぼ安定的に推移してい
る。見込地価格は、ほぼ安定的に推移している。

地域要因に特段の変動は、認められない。宅地見込
地の需要は、比較的堅調に推移している。見込地価
格は、ほぼ安定～やや下落傾向で推移している。

個別的要因に変動は、認められない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　   +5.0

環境　　　　　　　　　   -8.0

宅地造成　　　　　　　    0.0

行政　　　　　　　　　    0.0

その他　　　　　　　　    0.0
３　試算価格算定内訳 鹿児島 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２１０９
４６２０１
-87903		 鹿児島市 畑   不整形 南東4.5m市道
、中間画地

１低専

(50,80)
b １２１０７
４６２０１
-91114		 鹿児島市 畑   ほぼ長方形 南4.5m道路、
西5m、角地

１低専

(50,60)
c １２１０３
４６２０１
-78631		 鹿児島市 畑   ほぼ台形 北東4m道路、
中間画地

１低専

(50,80)
d １２１０４
４６２０１
-102224		 鹿児島市 畑   ほぼ台形 北西5m市道、
北東5m、
準角地

｢調区｣ 

(60,80)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
17,713 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]
18,645 		 100
[ 145.2]
12,841 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
12,800 
b (　　            )
12,822 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
12,822 		 100
[ 100.0]
12,822 
12,800 
c (　　            )
18,804 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
18,804 		 100
[ 145.2]
12,950 
13,000 
d (　　            )
17,978 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 101.0]
17,800 		 100
[ 140.0]
12,714 
12,700 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +20.0 宅地造成　　 +10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +20.0 宅地造成　　 +10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0 宅地造成　　 +25.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      12,800 円／㎡]
鹿児島 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n：  3.0 月　p：  3.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
28,700  （　   94.9 ％）
27,236 		 3,000    270  2,910  21,056 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 24.0 月　p:  3.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:      ％　m:      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.5814　　　　     12,242		 　　1　
　(1+r)m　： 1.0000　     12,242		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 12,200 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a １２１０５
４６２０１
-76209

     33,932 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.5]		 100
[127.1]

     28,251 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     28,300 
b １２１０５
４６２０１
-76594

     28,022 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 92.0]

     29,008 

     29,000 
c １２００５
４６２０１
-54280

     28,707 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[104.0]		 100
[100.0]

     27,603 

     27,600 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +5.0 交通・接近  +10.0 環境　　　  +10.0
画地　　　   -5.5 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　   -8.0
画地　　　   +5.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0
画地　　　   +4.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 28,300 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
鹿児島

-7
38,500 		 [100.5]
100		 100
[102.0]		 100
[132.0]
28,738 		 [100.0]
100
28,700 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　 +10.0
環境　　 +20.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 28,700 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   2,115 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     20 ｍ、西     22 ｍ、南      8 ｍ、北     44 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　100 ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     12　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    167 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　   5.1 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　   5.1 ％		 ＊擁壁工事の概要
　外部擁壁：０．５ｍ×１８５ｍ　
　内部擁壁：０．５ｍ×２５６ｍ
　
　
＊道路工事の概要
　幅員４ｍ×２７ｍ
　
　
　
＊排水工事の概要
　１８７ｍ
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　該当なし
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 120.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
鹿児島 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鹿児島 3-1 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　隼人   TEL. 
鑑定評価額 4,220,000 円  １㎡当たりの価格 12,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 鹿児島市吉野町８４１２番３
 ②地積(㎡) 330  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(40,60)

（その他）

1.5:1		 畑 周辺に一般住宅等が見られる宅地見込地地域 水道 鹿児島

5.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東  100 ｍ、西  100 ｍ、南  300 ｍ、北  100 ｍ ②標準的使用 宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   15.0 ｍ、奥行　約　　   20.0 ｍ、規模　　        300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 接面道路なし 交通

施設		 鹿児島駅北東方

5.3km		 法令

規制		 １低専
⑤地域要因の
　将来予測		 宅地開発を促進するような特段の地域要因の変動はなく、当面は現状の地域性を維持すると予測する。吉野地区
の宅地見込地に対する需要は根強く、地価は概ね安定的に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 転換後、造成後に、戸建住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     12,800 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     11,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、吉野地区を中心とする宅地見込地地域と判定した。需要者の中心は、宅地開発業者である。当該地域は
吉野地区郊外部にあるものの、吉野地区では近年利便施設の整備も進み、宅地開発が盛んに見られる。宅地見込地に対
する需要は安定しており、地価は概ね安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は、画地規模に画一性がなく、
見出しがたい。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は、本件では取引時点の新しい、吉野地区の宅地見込地地域の事例からの査定価格を関連付けて得た価格を採
用して決定しており、説得力に極めて優れる。控除法による価格は、宅地開発業者の事業採算性の観点から価格にアプ
ローチしているが、想定要素も多く、説得力にやや劣る。本件では、類似の基準地価格を規準とした価格との均衡を踏
まえ、比準価格をそのまま採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　■基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　鹿児島 3-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　    0.0

行政　　　　　　　　　    0.0

その他　　　　　　　　    0.0
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　     12,100 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.5]		 [100.0]
100
     12,800 
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     12,800 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 市の人口は減少傾向にある。地価は需要堅調で上昇
の地域と、需要が減退傾向で下落の地域と二極化の
傾向。

吉野地区の住宅地需要は旺盛だが、当該地域はやや
郊外部にあり、地域要因に特段の変動はない。地価
は概ね安定的に推移している。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　   +5.0

環境　　　　　　　　　  -10.0

宅地造成　　　　　　　    0.0

行政　　　　　　　　　    0.0

その他　　　　　　　　    0.0
３　試算価格算定内訳 鹿児島 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２１０９
４６２０１
-87903		 鹿児島市 畑   不整形 南東4.5m市道
、中間画地

１低専

(50,80)
b １２１０６
４６２０１
-100251		 鹿児島市 山林   ほぼ長方形 西5m市道、
中間画地

｢調区｣ 

(50,80)
c １２１０７
４６２０１
-91114		 鹿児島市 畑   ほぼ長方形 南4.5m道路、
西5m、角地

１低専

(50,60)
d １２００６
４６２０１
-93631		 鹿児島市 畑   ほぼ台形 東5m市道、
中間画地

１低専

(40,60)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
17,713 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]
18,645 		 100
[ 141.8]
13,149 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
13,100 
b (　　            )
10,417 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]
10,965 		 100
[  93.5]
11,727 
11,700 
c (　　            )
12,822 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
12,822 		 100
[  95.0]
13,497 
13,500 
d (　　            )
8,621 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
8,621 		 100
[  90.0]
9,579 
9,580 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +35.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      12,800 円／㎡]
鹿児島 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n：  5.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
28,900  （　   78.4 ％）
22,658 		 7,000    350  3,000  12,308 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n:  7.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  1.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.9346　　　　     11,503		 　　1　
　(1+r)m　： 0.9524　     10,955		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 11,000 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a １２１０５
４６２０１
-76594

     28,022 		 100
[100.0]		 [100.4]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[105.0]

     25,518 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     25,500 
b １２１０５
４６２０１
-76209

     33,932 		 100
[100.0]		 [100.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.5]		 100
[118.8]

     30,346 

     30,300 
c １２１０８
４６２０１
-85142

     37,849 		 100
[100.0]		 [100.2]
100		 100
[  /  ]		 100
[110.2]		 100
[110.4]

     31,172 

     31,200 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.04		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   +5.0 環境　　　    0.0
画地　　　   +5.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.04		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +8.0 交通・接近    0.0 環境　　　  +10.0
画地　　　   -5.5 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.04		 街路　　　   +8.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -8.0 交通・接近    0.0 環境　　　  +20.0
画地　　　   +2.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 28,900 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
鹿児島

-7
38,500 		 [100.5]
100		 100
[102.0]		 100
[131.3]
28,891 		 [100.0]
100
28,900 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　  +5.0
環境　　 +25.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 28,900 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   2,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     20 ｍ、西     20 ｍ、南     10 ｍ、北     40 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　100 ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      9　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    174 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  21.6 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  21.6 ％		 ＊擁壁工事の概要
　コンクリート擁壁０．５ｍ
　
　
　
＊道路工事の概要
　６ｍアスファルト舗装
　
　
　
＊排水工事の概要
　Ｕ字型側溝
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　なし
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　  50.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　  50.0 ｍ
＊その他