別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鹿児島 -65　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 -65 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　鎌田　尚志   TEL.

鑑定評価額 13,400,000 円  １㎡当たりの価格 33,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市平川町字大薗６０３番３外 ②地積 　(㎡) 401   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,80) （その他） 指定既存集落区域 台形 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅のほかに空 地、農地も見られる 住宅地域 北西5m市道 水道 五位野 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   300 ｍ、南   300 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 五位野駅北東方 600m 法令 規制 ｢調区｣  (50,80) 指定既存集落区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の既成住宅地域で、現在の状況が変化する兆しはなく、当面現状を維持すると予測する。割安 感から宅地需要が見込まれ、地価は概ね横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、平川町を中心とする鹿児島市南部の市街化調整区域内の住宅地域。需要者の中心は、自己居住目的の給 与所得者及び地縁又は血縁を有する個人である。圏域は、鹿児島市南部の住宅地域のなかで割安感があり、安定した宅 地需要が見込まれ、地価は概ね横ばいで推移している。取引の中心となる価格帯は、土地で７００～１０００万円程度 、新築の戸建住宅で２，０００～２，５００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の建物が中心であり、賃貸市場が未成熟なため、収益還元法は適用出来なかった。一方、比準価格は現実に成立し た取引価格を価格判定の基礎としており、実勢を反映した実証的な価格である。したがって、自己所有目的の信頼性の ある取引事例より求めた比準価格を採用して、代表標準地や取引動向等の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿児島 -39                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,400 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [124.1] [101.0] 100 33,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響からの回復に向けた動きは 鈍く、業種によって一部改善は見られるもの の、経済全体として弱含みで推移している。 割安感からミニ開発等が散見され、安定した 宅地需要が見込まれる。地価は概ね横ばい傾 向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％