鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鹿児島 -64　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００１４６２０１ -87000	鹿児島市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m未舗装区画街路、西6m、南6m、三方路		商業 (100,360)
b	１１７１０４６２０１ -85771	鹿児島市		建付地	（　）	不整形	北東3m市道、北西5m、角地		２住居 (70,160)
c	１２００７４６２０１ -87420	鹿児島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西12m市道、南東6m、北西4m、三方路		１住居 (70,200)
d	１２１１０４６２０１ -79906	鹿児島市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東11m市道、北西5m、角地		１住居 (70,200)
e	１２１０１４６２０１ -86128	鹿児島市		底地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		１住居特になし (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 121,278	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	121,278	100 [ 83.1]	145,942	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	146,000
b	(　 ) 140,983	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.0]	153,242	100 [ 104.5]	146,643		147,000
c	(　 ) 166,358	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	163,096	100 [ 93.1]	175,184		175,000
d	(　 ) 132,640	100 [ 90.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.6]	180,610	100 [ 127.0]	142,213		142,000
e	(　 166,600) 166,600	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	181,481	100 [ 126.8]	143,124		143,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	その他	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +35.0
d	その他	％／月 0.00	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 145,000 円／㎡]

鹿児島 -64　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		高層のマンションが多く見られる共同住宅地域で、最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,569,625,866	1,266,314,200	12	470,000	4,150.00	265,000	4,900.00
⑧開発法による価格	303,311,666 円　　　　（　 142,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿児島 -64　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,129 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,129.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
650.00 ㎡	4,900.00 ㎡	4,250.00 ㎡	650.00 ㎡	4,150.00 ㎡	ＲＣ・11F ( 55 戸) 75㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 30.5 ％）	（ 230.2 ％）	（ 199.6 ％）	（ 30.5 ％）	（ 84.69 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	ｍｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		8.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

470,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 470,000 円／㎡　　×　　 4,150.00 ㎡　　＝　　　　 1,950,500,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,950,500,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 265,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 272,950 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 272,950 円／㎡　　×　　　 4,900.00 ㎡　　＝　　　　 1,337,455,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,950,500,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 195,050,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,532,505,000 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	24 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	97,525,000 円	( 5 ％)	×　　0.9013	（ 11 ヶ月）	＝　　 87,899,283 円
	販売総額(2期)	97,525,000 円	( 5 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 82,281,843 円
	販売総額(3期)	1,755,450,000 円	( 90 ％)	×　　0.7972	（ 24 ヶ月）	＝　　 1,399,444,740 円
収入合計		－	－	－	－	1,569,625,866 円
支出	建築工事費(1期)	133,745,500 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 124,008,828 円
	建築工事費(2期)	133,745,500 円	( 10 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 114,994,381 円
	建築工事費(3期)	1,069,964,000 円	( 80 ％)	×　　0.7972	（ 24 ヶ月）	＝　　 852,975,301 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	117,030,000 円	( 60 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 108,510,216 円
	販売管理費(2期)	78,020,000 円	( 40 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 65,825,474 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,266,314,200 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,569,625,866 円　　－　　　　　　 1,266,314,200 円　　＝　　　　　 303,311,666 円 142,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
鹿児島 -64　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鹿児島 -64

鹿児島県

鹿児島第２

氏名

不動産鑑定士　松浦　義典

TEL.

鑑定評価額

307,000,000 円

１㎡当たりの価格

144,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鹿児島市東郡元町１１番８｢東郡元町１１－１０｣				②地積　(㎡)	2,129 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）特別用途地区
	1:1.5	共同住宅ＲＣ11	高層のマンションが多く見られる共同住宅地域	東8m市道	水道、ガス、下水	南鹿児島 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 38.0 ｍ、奥行　約　　 53.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、８ｍ市
道

交通

施設

南鹿児島駅南東方

800m

法令

規制

準工
(60,200)
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、画地規模、利便性の良さ等立地条件から分譲マンション用地として適地であるが、供給過剰気味、
経済状況等から需要はほぼ安定的、地価は当分の間横ばい傾向で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 144,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 150,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、鹿児島市の利便性の良い既成市街地及び周辺の分譲マンション適地地域を主な圏域と判定した。需要者
の中心は、中堅または大手マンションのデベロッパーである。規模や利便性等からマンション適地として熟成しており
、老人保健施設等も混在する地域である。供給はやや過剰気味であるが需要はほぼ安定的である。需要の中心となる価
格帯は、土地は２０００㎡程度で２億９千万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は分譲マンション適地地域である。開発法はマンション業者の投資採算性を考慮した価格で、開発・収支計画
、開発スケジュール等に想定や判断部分があり、規範性においてやや劣る。取引事例比較法は現実のマンション用地等
の取引市場を反映した比準価格である。したがって、精度において優り取引市場を反映した比準価格を重視し、広域的
な価格バランスやマンション市場の需給動向等も勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    144,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

変動率は中央駅地区は横ばい、天文館地区は
マイナスが縮小傾向、市全体としては住宅地
が微増、商業地は横ばい傾向で、回復基調が
見られる。

マンションはやや供給過剰感はあるが、利便
性等からマンション用地への需要は底堅い。
地価は横ばい傾向。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

鹿児島 -64　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１０４６２０１ -79906	鹿児島市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東11m市道、北西5m、角地		１住居 (70,200)
b	１２１１０４６２０１ -79945	鹿児島市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西25m国道、北東4m、南東4m、三方路		工業特別用途地区 (80,200)
c	１２００７４６２０１ -87420	鹿児島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西12m市道、南東6m、北西4m、三方路		１住居 (70,200)
d	１２１０７４６２０１ -91554	鹿児島市		貸家建付地	（　）	長方形	南西22m市道、中間画地		準住居 (60,200)
e	１２１０７４６２０１ -91148	鹿児島市		更地	（　）	ほぼ正方形	北西25m国道、南西12m、角地		近商居住誘導区域 (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 132,640	100 [ 90.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.6]	181,513	100 [ 123.2]	147,332	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	147,000
b	(　 ) 186,084	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	177,577	100 [ 120.4]	147,489		147,000
c	(　 ) 166,358	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	163,096	100 [ 84.2]	193,701		194,000
d	(　 ) 125,560	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	125,560	100 [ 86.5]	145,156		145,000
e	(　 ) 150,629	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	147,119	100 [ 108.7]	135,344		135,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	その他	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 +10.0
a	その他	％／月 +0.08	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 144,000 円／㎡]

鹿児島 -64　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		高層の分譲マンションが多く見られる地域であり、収益性に馴染まないので非適用とした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

利便性、画地規模等立地条件から分譲マンション適地。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,586,324,012	1,266,580,932	12	475,000	4,150.00	260,000	4,900.00
⑧開発法による価格	319,743,080 円　　　　（　 150,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿児島 -64　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,129 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,129.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
650.00 ㎡	4,900.00 ㎡	4,250.00 ㎡	650.00 ㎡	4,150.00 ㎡	ＲＣ・11F ( 55 戸) 75㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 30.5 ％）	（ 230.2 ％）	（ 199.6 ％）	（ 30.5 ％）	（ 84.69 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	40.0 ｍ 52.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		8.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

475,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 475,000 円／㎡　　×　　 4,150.00 ㎡　　＝　　　　 1,971,250,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,971,250,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 260,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 267,800 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 267,800 円／㎡　　×　　　 4,900.00 ㎡　　＝　　　　 1,312,220,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,971,250,000 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 216,837,500 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,529,057,500 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	24 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	98,562,500 円	( 5 ％)	×　　0.9013	（ 11 ヶ月）	＝　　 88,834,381 円
	販売総額(2期)	98,562,500 円	( 5 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 83,157,181 円
	販売総額(3期)	1,774,125,000 円	( 90 ％)	×　　0.7972	（ 24 ヶ月）	＝　　 1,414,332,450 円
収入合計		－	－	－	－	1,586,324,012 円
支出	建築工事費(1期)	131,222,000 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 121,669,038 円
	建築工事費(2期)	131,222,000 円	( 10 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 112,824,676 円
	建築工事費(3期)	1,049,776,000 円	( 80 ％)	×　　0.7972	（ 24 ヶ月）	＝　　 836,881,427 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	130,102,500 円	( 60 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 120,631,038 円
	販売管理費(2期)	86,735,000 円	( 40 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 74,574,753 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,266,580,932 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,586,324,012 円　　－　　　　　　 1,266,580,932 円　　＝　　　　　 319,743,080 円 150,000 円／㎡