別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鹿児島 -59　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 -59 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　山口　幸太郎   TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 27,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市上谷口町１０４８番８外 ②地積 　(㎡) 559   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 不整形 1:2 住宅 Ｗ1 住宅の中に空地が見 られる利便性の良い 住宅地域 北東6.9m市道 水道 薩摩松元 180m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．９ ｍ市道 交通 施設 薩摩松元駅南東方 180m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 薩摩松元駅に近い既成住宅地域である。周辺で民間によるミニ開発が見られるものの、商業施設の充実した春山 、石谷地区と競合し、利便性が劣るため需要は弱い。地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 高低差　　　　　　　　　　　　　  -3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、上谷口町を中心とした旧松元町の住宅地域一円。需要者は、当該圏域の居住者や市中心部に通勤する給 与所得者や個人事業主が中心である。旧来からの住宅地域内の規模が大きい土地の取引も散見されるが、中心となって いるのはミニ開発分譲地である。市場の中心価格帯は、取引の多い小規模住宅地で５００万円から１０００万円前後、 新築戸建住宅で２０００万円から２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域内の信頼性の高い事例を標準に決定しており、最近の市場動向を反映する実証的 価格である。また、当該地域は戸建住宅中心の既存の住宅地域であり、収益目的の取引は少なく、収益性に乏しいこと から収益還元法の適用は断念した。従って、比準価格を標準に、代表標準地や取引動向等との検討を踏まえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿児島 -48                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,600 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [ 90.0] [ 98.0] 100 25,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響で弱含んでいた投資や雇用 情勢、消費などが持ち直しつつあるものの、 景況は回復までには至っていない。 旧来からの住宅地である駅周辺は、ミニ開発 が進む春山、石谷地区と比較して、住民の高 齢化が進み、衰退傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％