別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鹿児島 -55　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 -55 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　林川　信行   TEL.

鑑定評価額 6,230,000 円  １㎡当たりの価格 11,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市喜入前之浜町７０６２番２外 ②地積 　(㎡) 556   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） (70,200) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 家住宅が見られる住 宅地域 南東5.5m市道、南西側道 水道 前之浜 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   250 ｍ、南   300 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　北、５ ．５ｍ市道 交通 施設 前之浜駅北西方 700m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅と農家住宅が混在するほぼ平地の農村住宅地域である。地区の人口は減少しており、宅地需要は低調で ある。当面は現況の状態で推移するが、地価は長期的に下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、前之浜駅を核に、喜入地区一円の農家集落地域である。需要者は、地元居住者もしくは地縁者に限定さ れる傾向が見られる。過疎化の影響から空家が増えている。高齢者の活用で地域の魅力開発・維持に務める外、若者等 の働く場の確保が望まれる。土地取引は低調であり、地価は長期的に下落傾向にある。取引の中心価格帯、新築戸建物 件価格の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的での取引が中心の農村住宅地であり賃貸市場は成立せず収益価格は求められなかった。周辺の適切な取引事例 等から求めた実証的な比準価格を標準に、代表標準地とのバランスや地価の動向等を勘案した結果、比準価格をそのま ま採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿児島 -48                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,600 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [212.7] [101.0] 100 11,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿児島市全体の人口は減少傾向であるが、品 等の良い住宅団地や利便性の高い市街地、市 街地マンションへと需要の選別化が進んでい る。 人口世帯数は減少を続けている。前之浜地区 は４５０世帯、人口は約１，１７０人である 。地価は下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +39.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％