別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鹿児島 -54　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 -54 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　豊   TEL.

鑑定評価額 8,610,000 円  １㎡当たりの価格 46,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市花野光ヶ丘１丁目４３００番２３０ ｢花野光ヶ丘１－１７－２４｣ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 鹿児島中央 9.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   300 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 鹿児島中央駅北西方 970m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 鹿児島市北部高台に位置する大型住宅団地である。熟成した団地で格別な変動要因はない。団地内人口減の影響 を受け、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、花野光ヶ丘団地を中心に千年団地、伊敷団地、緑ヶ丘団地等の鹿児島市北部高台の住宅団地。需要者 の中心は、自己の居住用目的で市内に勤務先を有する個人である。当該地域は市中心部への接近性や居住の利便性に劣 ること、また周辺の住宅団地との競合などもあり、地価は弱含みで推移している。土地の需要の中心は８００～９００ 万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は、１低専（５０：８０）に属し、且つ面積規模が小さいため共同住宅の想定は困難であることから収益価 格の試算は割愛した。比準価格は、団地内の代替競争関係に強い取引事例を採用し決定しており説得力が高い。また近 隣地域は快適性を重視する住宅地域で自己使用目的の取引が殆どであることより、実証的で説得力の高い比準価格を採 用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿児島 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [112.7] [106.0] 100 46,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により飲食店舗の多い天文 館地区は地価の下落が続いているが、その他 の商業地、住宅地についての地価への影響は 限定的である。 直近の花野団地内人口は３３２２人（前年比 ▲２．６％）で減少傾向が続いている。また 周辺団地との競合もあり宅地需要は減退して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 +15.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％