別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 鹿児島 -50　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 -50 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　石田　修   TEL.

鑑定評価額 19,100,000 円  １㎡当たりの価格 90,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市桜ヶ丘４丁目１１番１５ ②地積 　(㎡) 212   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 宇宿 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 宇宿駅北西方 2.5km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、桜ヶ丘団地内の閑静な住宅地域で、居住環境の良好な地域として熟成しつつある。今後も同様の住 環境を維持していくものと予想する。需要は底堅く、今後も地価はやや強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、桜ヶ丘団地を中心とした住宅地域一円である。典型的な需要者は、マイホームを求める市内在住者が中 心である。当該地域は、高台の既成住宅地域であり、居住環境は概ね良好である。大学病院などもあり選好性の比較的 高い地域であり、住宅地需要は安定しており、地価はやや強含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、規模に よりばらつきがあるが、土地が２００㎡で１８００万程度、新築戸建は３０００～３５００万程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記の通り、比準価格が得られた。原価法は既成市街地のため適用できなかった。収益価格は、当該地域が居住の快適 性を重視する１低専の住宅地域で、経済合理的な賃貸経営が不可能なため適用できなかった。比準価格は実際の取引か らアプローチした試算価格で、市場の実勢を十分に反映しており説得力を有する。よって、本件では、代表標準地との 価格水準の検討も十分踏まえ、比準価格をそのまま採用することが妥当と判断して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿児島 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    114,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [102.0] 100 [129.6] [104.0] 100 90,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる厳しい景況が続くなか、鹿 児島市においては、飲食・観光関連等、依然 厳しいものの、全体では回復に向けた動きも 見られつつある。 当該地域は、桜ヶ丘団地の区画整然とした居 住環境の良好な住宅地域である。住宅地需要 は底堅い状況にあり、地価はやや強含みで推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％