別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鹿児島 -48　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 -48 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　林川　信行   TEL.

鑑定評価額 9,170,000 円  １㎡当たりの価格 23,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市喜入町６９６５番２ ②地積 　(㎡) 390   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 特定用途制限地域 1:2.5 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅のほ か空家も見られる住 宅地域 北6.2m市道 水道 喜入 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   250 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  31.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　北、６ ．２ｍ市道 交通 施設 喜入駅北東方 450m 法令 規制 （都）  (60,200) 特定用途制限地域 ⑤地域要因の将 　来予測 喜入地区の中心部に位置する既成住宅地域。比較的利便性はあるが、喜入地区全体の人口は１万４００人程度と 減少しており、需要も弱く、地価は弱含みからやや下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、喜入駅を核とする喜入地区の住宅地域一円である。需要者は、喜入地区の居住者又は地縁者が大多数を 占めている。当該地域は、一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であるが、住宅地への新規の需要は少なく、土地取引は低 調であり、地価は下落傾向にある。土地は７００万円から９００万円程度が取引の中心と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的での取引が中心の住宅地域であり賃貸市場は成立せず収益価格は求められなかった。周辺類似の取引事例から 求めた実証的な比準価格を標準に、周辺公示地価格との検討や地価の動向等を勘案した結果、比準価格をそのまま採用 して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿児島市全体の人口は減少傾向であるが、品 等の良い住宅団地や利便性の高い市街地、市 街地マンションへと需要の選別化が進んでい る。 喜入地区の人口・世帯数は減少しており、高 齢化も進んでいる。地価は下落傾向となって いる。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％