別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鹿児島 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 -40 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　福井　章夫   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 67,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市魚見町１１３番１３ ②地積 　(㎡) 192   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 南西6m市道 水道、ガス、下水 谷山 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   130 ｍ、南   260 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 谷山駅北東方 2.1km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は高台に形成される低層の住宅地域であり、今後も現在の住環境を維持していくものと予測する。周辺 部の新規分譲地との競合はあるが、地価は横這い又は若干上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、魚見町、桜ヶ丘、小原町等の住宅地域一円である。需要者の大半は鹿児島市の通勤者及び居住者であ る。当該住宅地域は高台に位置し、周辺の中山や山田町では当該地域と比較して価格水準の低い新規分譲地の供給が活 発化しているが、当該地域への宅地需要は回復基調にあり、地価は横ばい又はやや上昇傾向で推移している。土地は１ ３００万円前後、新築戸建物件で３０００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当地域はアパート等の収益用不動産も一部見られるが、収益性に適さない１低専の住宅専用地域であるため、賃貸市 場は未成熟であり、経済合理的な賃貸住宅の経営は困難であるため、収益還元法の適用を断念した。鑑定評価額の決定 にあたっては、近隣地域内は自用目的の土地取引が中心であるため、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿児島 -44                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,400 円／㎡ [100.1] 100 100 [102.0] 100 [104.0] [104.0] 100 67,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿児島市内の商業地の需要は依然として厳し いが、住宅需要は徐々に回復傾向にあり、一 部の地区では地価上昇が見られる。 周辺部の新規分譲地等との競合はあるが、当 該住宅団地への住宅需要が回復基調にあり、 地価は若干、上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.1 ％  ％