別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鹿児島 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 -38 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　前田　将   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 68,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市広木２丁目４１７０番３６ ｢広木２－２４－５｣ ②地積 　(㎡) 151   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南4.7m市道 水道、ガス、下水 宇宿 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   250 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．７ ｍ市道 交通 施設 宇宿駅北西方 2.5km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅団地であり、地域的には現状のままで推移するものと思われる。周辺の地域 も含め宅地需要は堅調で、地価はやや強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、広木地区を中心に、宇宿地区等も含む中小規模団地や区画整理地区の住宅地域一円である。需要者の 中心は自己の居住用目的で、市内に勤務先を有する個人である。当該地区は生活利便性の向上に伴い宅地需要は堅調に 推移し、地価は上昇傾向で推移している。土地の需要の中心は１０００万円～１５００万円程度、新築住宅で２５００ 万円～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は、１低専（５０：８０）に属し、且つ面積規模が小さいため共同住宅の想定は困難であることから収益価 格の試算は割愛した。また、近隣地域は快適性を重視する住宅地域で自己使用目的の取引が殆どであることより、実証 的で説得力の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿児島 -37                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,500 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [105.0] 100 [ 89.2] [106.0] 100 68,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿児島市は人口は減少傾向にあるが世帯数は 増加傾向にある。土地取引件数は昨年と比べ 増加しており新型コロナの影響は落ち着きを 取り戻している。 旧来からの住宅団地で地域的には現状のまま 推移するものと思料するが、周辺の利便性の 向上等の影響を受け地価はやや強含みで推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％