別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鹿児島 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 -36 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　有馬　佑介   TEL.

鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 72,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市唐湊４丁目１８６７番３外 ｢唐湊４－１８－３２｣ ②地積 　(㎡) 196   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 南西3m市道 水道、ガス、下水 郡元 230m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   350 ｍ、南   350 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、３ｍ市 道 交通 施設 郡元駅西方 230m 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅を中心に形成され、中心市街地への接近性が良好な住宅地域である。街路条件が劣ること から、土地需要はやや弱いが、値頃感があるため地価は横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、唐湊地区のうち、新川沿いの地勢が緩やかな地域を中心とし、その周辺部を含む住宅地域である。主な 需要者は、自己での利用を目的とする個人である。街路条件が劣るため市場競争力はやや劣るが、中心市街地への接近 性に優れており、周辺地域と比較して値頃感が感じられることから、地価は横ばい傾向である。中心価格帯は２００㎡ 台の土地を前提にすると、１５００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅のほか共同住宅も見られる地域であるが、想定される土地取引は一般住宅の建築を前提とした自己 使用目的であり、収益目的の土地取引は想定しづらいため、収益還元法は適用せず取引事例比較法のみを適用する。そ のため、比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿児島 -37                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,500 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [105.0] 100 [ 83.2] [104.0] 100 71,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により、消 費がやや弱含みで、観光関連が低調となって いる。一方で、住宅需要は堅調である。 唐湊４丁目に所在する住宅地域で、街路条件 が劣るが、中心市街地への接近性は良好であ る。地域要因に特段の変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％