鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鹿児島 -30　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１０４６２０１ -79914	鹿児島市		更地	（　）	不整形	東5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	１２１０７４６２０１ -91532	鹿児島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	１２１０８４６２０１ -85354	鹿児島市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、南西3.8m、角地		１住居 (70,160)
d	１２１０７４６２０１ -91081	鹿児島市		更地	（　）	不整形	北東3.7m市道、中間画地		１住居 (60,160)
e	１２１０４４６２０１ -102042	鹿児島市		更地	（　）	長方形	北西9m市道、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 193,812	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	197,147	100 [ 112.9]	174,621	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	185,000
b	(　 ) 200,071	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	201,271	100 [ 118.8]	169,420		180,000
c	(　 ) 181,567	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.9]	176,150	100 [ 96.7]	182,161		193,000
d	(　 ) 147,531	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	153,317	100 [ 93.6]	163,800		174,000
e	(　 ) 184,706	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	167,915	100 [ 93.9]	178,823		190,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 184,000 円／㎡]

鹿児島 -30　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,436,277	1,654,177	6,782,100	4,949,140	1,832,960	（　0.9635） 1,766,057	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	36,792,854 円　　　　（　 97,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿児島 -30　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	150.00	Ｓ3	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	376 ㎡	18.0 m x 20.2 m	前面道路：市道　 6.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の建物利用状況を勘案し、１戸当たり５０㎡程度のファミリー向けの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 91.1 ％
の理由

類似の建物の有効率を参考に想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	150.00	73.3	110.00	1,697	186,670	2.0	373,340
							0.0	0
2～ 3	住宅	150.00	100.0	150.00	1,697	254,550	2.0	509,100
							0.0	0
～

～

～

計		450.00	91.1	410.00		695,770		1,391,540
								0

⑨年額支払賃料	695,770 円　×　12ヶ月　＝　 8,349,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 410.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,349,240 円　　×　　 6.3 ％＋　　　 600,000 円　　×　　％　＝　　 526,002 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,423,238 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,391,540 円　×　　 93.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,039 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,436,277 円　　　　（　 22,437 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鹿児島収４　　　　-27	1,601 ( 1,505)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,685	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,700 円/㎡　月額支払賃料（　 1,697 円/㎡）　基準階 2 F B
b	鹿児島収４　　　　-1	1,630 ( 1,627)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,716
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鹿児島 -30　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	445,200 円	74,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	268,477 円	8,949,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 161,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 630,700 円	74,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	74,200 円	74,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	74,200 円	74,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,654,177 円　（　　　　　　 4,399 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.7 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9635

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	74,200,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0547 ×　 45 ％　＋　0.0696 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,949,140 円（　　　　　 13,163 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,436,277 円
②総費用	1,654,177 円
③純収益　①－②	6,782,100 円
④建物等に帰属する純収益	4,949,140 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,832,960 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,766,057 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,697 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,792,854 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 97,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出
鹿児島 -30　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鹿児島 -30

鹿児島県

鹿児島第２

氏名

不動産鑑定士　石田　修

TEL.

鑑定評価額

69,200,000 円

１㎡当たりの価格

184,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鹿児島市天保山町５９番｢天保山町１７－１８｣				②地積　(㎡)	376 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域	南6.6m市道	水道、ガス、下水	鹿児島中央 2.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 270 ｍ、南 160 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６．６
ｍ市道

交通

施設

鹿児島中央駅南東方

2.7km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、利便施設への接近性など居住環境の良好な住宅地域である。今後も同様の住環境を維持していくも
のと予想する。需要は底堅い状況にあることから、今後も地価は概ね横這いで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 186,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 94,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、天保山地区を中心に周辺の下荒田地区などを含む住宅地域一円である。典型的な需要者は、市内在住の
マイホームを求める個人が中心である。当該地域は、大型商業施設や医療施設など利便施設への接近性に優れ、居住環
境の良好な住宅地域である。需要者からの選好性も比較的高く、住宅地需要は底堅い状況が続いており、地価は概ね横
這い傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地が３００㎡で５５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

上記の通り、両試算価格が得られた。原価法は既成市街地のため適用できなかった。当該地域は主として居住の快適性
を重視する住宅地域であることから、賃貸を想定した収益価格はやや説得力が弱い。一方、比準価格は実際の取引事例
からアプローチした試算価格で、市場の実勢を十分に反映しており説得力を有する。よって、本件では、代表標準地と
の検討も十分踏まえ、比準価格を重視し収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鹿児島 -31 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 227,000 円／㎡

[100.9]
100

100
[103.0]

100
[128.4]

[106.0]
100

184,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    184,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナによる厳しい景況が続くなか、鹿
児島市においては、飲食・観光関連等、依然
厳しいものの、全体では回復に向けた動きも
見られつつある。

当該地域は、天保山地区の居住環境の良好な
住宅地域である。大型商業施設への接近性等
にも優れ、需要は底堅く、地価は概ね横這い
で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

鹿児島 -30　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０６４６２０１ -100170	鹿児島市		建付地	（　）	不整形	北東22.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	１２１０７４６２０１ -91081	鹿児島市		更地	（　）	不整形	北東3.7m市道、中間画地		１住居 (60,160)
c	１２１０７４６２０１ -91532	鹿児島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	１２１０９４６２０１ -88117	鹿児島市		更地	（　）	ほぼ整形	北東5m市道、南東4m、角地		１住居 (70,200)
e	１２１１０４６２０１ -79914	鹿児島市		更地	（　）	不整形	東5m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 158,134	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.4]	184,673	100 [ 107.4]	171,949	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	182,000
b	(　 ) 147,531	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	152,251	100 [ 89.1]	170,877		181,000
c	(　 ) 200,071	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	201,071	100 [ 110.7]	181,636		193,000
d	(　 ) 151,737	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	147,612	100 [ 86.2]	171,244		182,000
e	(　 ) 193,812	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	197,147	100 [ 108.4]	181,870		193,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -13.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 186,000 円／㎡]

鹿児島 -30　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、適切な造成事例が得られず、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,159,213	1,605,721	6,553,492	4,789,060	1,764,432	（　0.9635） 1,700,030	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	35,417,292 円　　　　（　 94,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿児島 -30　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	150.00	Ｓ3	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	376 ㎡	18.0 m x 20.2 m	前面道路：市道　 6.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺状況を勘案し、ファミリータイプ１階２戸、２階以上は３戸を想定した。

⑦有効率　 91.1 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	150.00	73.3	110.00	1,637	180,070	2.0	360,140
							0.0	0
2～ 3	住宅	150.00	100.0	150.00	1,637	245,550	2.0	491,100
							0.0	0
～

～

～

計		450.00	91.1	410.00		671,170		1,342,340
								0

⑨年額支払賃料	671,170 円　×　12ヶ月　＝　 8,054,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 410.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,054,040 円　　×　　 6.3 ％＋　　　 600,000 円　　×　　％　＝　　 507,405 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,146,635 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,342,340 円　×　　 93.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,578 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,159,213 円　　　　（　 21,700 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鹿児島収４　　　　-80	1,801 ( 1,726)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	1,682	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,640 円/㎡　月額支払賃料（　 1,637 円/㎡）　基準階 2 F B
b	鹿児島収４　　　　-81	1,428 ( 1,426)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,587
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鹿児島 -30　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	430,800 円	71,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	259,621 円	8,654,040　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 161,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 610,300 円	71,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	71,800 円	71,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	71,800 円	71,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,605,721 円　（　　　　　　 4,271 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.7 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9635

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	71,800,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0547 ×　 45 ％　＋　0.0696 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,789,060 円（　　　　　 12,737 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,159,213 円
②総費用	1,605,721 円
③純収益　①－②	6,553,492 円
④建物等に帰属する純収益	4,789,060 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,764,432 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,700,030 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,521 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,417,292 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 94,200 円／㎡）