別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鹿児島 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 -24 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　吉村　弘道   TEL.

鑑定評価額 9,800,000 円  １㎡当たりの価格 58,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市光山１丁目６１１２番１５ ｢光山１－１－２２｣ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 東6m市道 水道、ガス、下水 坂之上 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．０ｍ 市道 交通 施設 坂之上駅南東方 600m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地南部郊外地域は土地価格が市街地より割安なことから、住宅取得予定者層による需要が旺盛である。その ため、宅地分譲による土地取引も多く見られることから、今後も地価は上昇基調を継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鹿児島市南部郊外に戸建住宅地域が存する地域一円。需要者の中心は、市内南部地域及び隣接市町に地 縁関係があるマイホームの取得予定者または土地の開発分譲を行う不動産業者等である。市場の中心的価格帯は、１５ ０㎡程度の土地分譲で総額１，０００万円前後となっている。建売住宅の場合は総額２，５００万円前後が多く、その 分譲価格は上昇傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は標準地の存する光山地区及び隣接する坂之上地区で実際に成立した多数の取引の中から規範性の高い事例を 採用し検討のうえ求めた価格であり、実証的・客観的な価格である。一方、収益価格は地域的に賃貸需要が減退して空 室が目立ち事業としての採算性が見込めないことから非適用とした。したがって、市場の実勢を十分に反映して説得力 を有する比準価格を採用し、広域的な検討を踏まえて本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南部エリアは市街地に比べ土地が手頃な価格 水準にあるため子育て世代による住宅取得ニ ーズが旺盛であり、戸建住宅地の需要は堅調 に推移している。 ＪＲ坂之上駅に近く通勤の利便性も高い住宅 地域であるため、住宅取得ニーズは旺盛であ り、引き続き戸建住宅地及び建売に対する需 要は強い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％